Deux acheteurs de maison sur cinq ne découvrent des dommages hérités du passé et des vices cachés coûteux qu’après l’emménagement. Ceci a été rendu public par différentes études. Il va sans dire que cela peut entraîner des litiges. Mais qu’est-ce que l’on comprend vraiment sous "vice caché"? Et qui est responsable de vices matériels lors de l’achat d’un bien immobilier?

Sous quelles conditions un vice est-il considéré "caché"? À partir de quand est-il considéré "dissimulé frauduleusement"?

Si un objet acheté ne présente pas la qualité qu’il est censé avoir selon la volonté des parties, alors on parle de "vice". Il convient de faire une distinction entre le vice matériel et le dommage consécutif à un vice. On est, par exemple, en présence d’un dommage consécutif à un vice en cas de problème de moisissure du plafond dû à une fuite d’eau. En règle générale, on peut distinguer trois types de vices pour un bien immobilier: les vices apparents, les vices cachés et les vices dissimulés frauduleusement.

Un vice "apparent" est, par exemple, une fissure directement visible dans le crépi. Celui-ci est donc directement visible par l’acheteur du bien immobilier, et le vendeur n’a pas besoin de l’en informer séparément.

En revanche, des dépôts de calcaire dans les conduites d’eau peuvent n’être remarqués par les nouveaux propriétaires que des années après l’achat du bien immobilier. Ici, il s’agit donc d’un vice soi-disant "caché". Au final, le vice "caché" n'est pas visible par les tiers.
Il est également possible que le vendeur ait eu connaissance du mauvais état des conduites d’eau en raison d’importants dépôts de calcaire, mais qu’il ait sciemment dissimulé cet état de fait à l’acheteur. Dans ce cas de figure, il s’agit d'un vice "dissimulé frauduleusement".

Pendant quelle période et sous quelles conditions le vendeur de biens immobiliers est-il responsable?

Sauf disposition contraire dans le contrat d’achat, le code des obligations s’applique. En conséquence, le vendeur peut être tenu responsable pour les vices matériels et des dommages consécutifs aux vices du bien immobilier vendu pendant deux ans après la vente. Cependant, de nombreux contrats d’achat de biens immobiliers excluent la soi-disant "revendication au titre de la garantie" pour les acheteurs. Par conséquent, si des formules telles que "acheté en l’état" sont utilisées, cette exclusion des revendications au titre de la garantie ne s’applique qu’aux vices évidents.

En outre, la revendication au titre de la garantie est également exclue pour les vices cachés dont l’acheteur a été informé et pour ceux dont le vendeur lui-même n’avait pas connaissance. Toutefois, le droit à la garantie pour les vices dissimulés frauduleusement reste valable.

Le délai de prescription est de dix ans. Toutefois, l’acheteur doit pouvoir prouver que le vendeur a sciemment dissimulé un vice caché. Pour qu’il y ait représentation frauduleuse, il suffit que le vendeur pense que le vice est possible. Cela signifie que le vendeur ne doit pas nécessairement avoir connaissance du vice, respectivement il ne doit même pas l’avoir vérifié.

De même, il peut s’agir d’une représentation frauduleuse, si le vendeur fournit des indications "à tort et à travers". Ceci est par exemple le cas si le vendeur nie l’existence d’un vice alors qu’il ne peut pas être certain de la véracité de sa déclaration.

Que se passe-t-il en cas de constat de vices matériels? Comment peut-on prévenir des litiges?

En cas de constat d’un vice, celui-ci doit être signalé immédiatement. Parallèlement, les droits liés à la garantie des vices doivent être revendiqués. Si un vice doit être corrigé, une réparation doit alors être exigée.

On parle de "réduction" lorsqu'une partie du prix d’achat doit être remboursée. Il est très rare qu’il y ait ce que l’on appelle une "rédhibition", c’est-à-dire une annulation du contrat. L’annulation du contrat est par exemple appliquée, s’il n’est pas possible de remédier à un vice.

La réparation est d’ailleurs considérée comme étant la solution la plus judicieuse. En outre, des dommages et intérêts peuvent être réclamés en cas de manquement du vendeur à ses obligations. En principe, il est conseillé de vérifier la réglementation relative à la garantie avant de signer le contrat d’achat. De même, la visite du bien en question avec un expert en bâtiment indépendant en vaut certainement la peine. Celui-ci connaît notamment les points faibles de nombreux objets plus anciens.

En règle générale, il est également utile d’être conscient des vices typiques et de faire examiner un bien immobilier à cet égard. Parmi les vices fréquents et susceptibles de donner lieu à des litiges, on trouve entre autres: Présence d’amiante dans la structure du bâtiment, humidité ou moisissure sur les murs, absence d’autorisations pour la construction ou le type d’utilisation ou encore infestation par des parasites.

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