L'estimation d'un bien immobilier est la clé pour déterminer sa valeur exacte sur le marché. Que vous vendiez, achetiez ou envisagiez de financer un bien, une estimation immobilière bien fondée vous donne de la sécurité. Dans notre newsletter d'aujourd'hui, nous vous présentons les méthodes d'estimation les plus courantes.
Méthodes de la valeur comparative - les méthodes basées sur le marché
La méthode des valeurs comparatives est très précise, mais elle présente aussi des points faibles dans certaines situations. La méthode de la valeur comparative directe s'oriente sur les prix de vente réels de biens immobiliers similaires dans les environs.
Cette méthode est adaptée aux biens standardisés, tels que les terrains à bâtir, les appartements et les maisons individuelles. La valeur de marché d'un bien immobilier est déduite des prix réels d'autres biens immobiliers comparables en termes de situation, de vue, d'accessibilité, de construction, de degré de rénovation et d'âge. Plus le nombre d'objets comparables pris en compte dans l’estimation immobilière est élevé, plus le résultat est précis.
Pour les bâtiments rares, individuels et exceptionnels et les objets spéciaux, par exemple les fermes, les villas et les objets avec de grandes réserves de terrain à bâtir, cette méthode atteint ses limites, faute d'objets de comparaison. Il convient donc de choisir une autre méthode d’estimation.
Méthode des valeurs caractéristiques (méthode Benchmark) :
La méthode des valeurs caractéristiques permet de déduire la valeur vénale de biens comparables sur la base des prix de vente unitaires connus par m2 de surface utile nette ou de surface brute de plancher. La méthode des valeurs caractéristiques est particulièrement adaptée à l'estimation des terrains à bâtir non construits et des logements en propriété lorsque de nombreuses ventes de biens immobiliers similaires ont eu lieu récemment. La méthode de la valeur caractéristique présuppose l'analyse statistique correspondante de prix de vente de biens comparables en nombre suffisant.
Avantages :
- Proximité du marché : cette méthode peut très bien refléter les prix réels du marché.
- Traçabilité : les acheteurs et les vendeurs peuvent se référer à des chiffres réels.
- Généralement utilisée comme calcul de contrôl
Inconvénients :
- Dépendance des données : pour les régions avec peu de ventes ou des objets très variables (par exemple dans les zones rurales), la méthode est peu adaptée.
- Nécessite une grande compétence de la part de l'expert
La méthode hédonique :
Cette méthode de comparaison statistique, également appelée méthode de comparaison indirecte, ne fonctionne que pour les objets standard dans le domaine de la propriété, par exemple pour les maisons individuelles, les appartements en copropriété ainsi que pour les immeubles collectifs. Lors d'une estimation hédonique, les données relatives aux critères sont combinées avec celles de milliers de biens immobiliers qui ont récemment changé de main et qui sont enregistrés dans une base de données avec leur prix de vente.
Cette méthode n'est pas applicable aux objets spéciaux, tels que les fermes, les villas ou les objets avec de grandes réserves de terrain à bâtir ou des états de rénovation différents.
Les avantages :
- Analyse rapide
- Coûts bas
Inconvénients :
- Précision de l'estimation non vérifiable
- Il peut arriver que des « pommes » soient comparées à des « poires »
Méthodes de la valeur de rendement : Focalisation sur les objets de rendement
Ce calcul peut être appliqué à tous les biens qui génèrent des revenus. Il est particulièrement adapté aux biens immobiliers dont les revenus sont constants et les flux de revenus potentiels. La méthode de la valeur de rendement convient surtout aux biens loués, pour lesquels les revenus futurs constituent un facteur essentiel.
Capitalisation des revenus :
Ce calcul se base sur les revenus locatifs effectifs ou potentiels. La formule tient également compte des frais d'exploitation, des intérêts immobiliers et des dépenses immobilières. Le revenu réalisable est capitalisé et donne la valeur de l'immeuble.
Ce calcul est principalement utilisé pour les immeubles collectifs et les immeubles commerciaux et s'adresse donc aux investisseurs.
La méthode de la valeur de rendement consiste à diviser les revenus locatifs annuels nets (revenus bruts moins les charges telles que le chauffage, l'électricité et l'eau) par un taux de capitalisation approprié.
Avantages :
- Focalisation sur la rentabilité : la méthode offre une estimation précise pour les investisseurs en capital.
- Offre un aperçu détaillé de la performance financière d'un bien immobilier
- Perspective à long terme : les revenus futurs sont représentés de manière réaliste
Inconvénients :
- Incertitudes : Les prévisions de revenus locatifs et de coûts peuvent être influencées par des changements économiques ou législatifs.
- Le calcul d'un taux de capitalisation différencié nécessite une analyse de différents facteurs (connaissances d'experts)
Méthode de la valeur actualisée :
Dans la méthode de la valeur de rendement, le revenu est basé sur une rente perpétuelle. En revanche, la méthode de la valeur actualisée (l'une des plus anciennes méthodes d'estimation) est surtout utilisée lorsque l'utilisation est limitée dans le temps et qu'il faut donc s'attendre à des revenus limités dans le temps. Dans ces cas, la valeur de rendement correspond à la valeur actuelle des revenus nets annuels actualisés, à laquelle s'ajoute la valeur résiduelle actualisée. La valeur vénale calculée à l'aide de la méthode de la valeur actualisée correspond donc à la valeur de l'utilité future que le terrain ou l'immeuble sera vraisemblablement encore en mesure de fournir dans un laps de temps déterminé.
La méthode de la valeur actuelle est largement utilisée pour l'évaluation du droit de superficie, de l'usufruit et du droit d'habitation, ou par exemple dans le cadre du calcul des prestations pécuniaires résultant de loyers limités dans le temps, trop bas ou trop élevés par rapport au marché.
Avantages :
- La méthode fournit un résultat pertinent sur la valeur immobilière (valeur de rendement du bâtiment) et la rentabilité d'un bien immobilier.
- Particulièrement adapté aux immeubles à revenus limités dans le temps ou à durée d'utilisation résiduelle limitée
- Les locaux vacants, les droits de construction, les servitudes personnelles ou les loyers supérieurs ou inférieurs au marché peuvent être calculés avec précision.
Inconvénients :
- La méthode de la valeur actualisée suppose des connaissances en mathématiques financières et n'est donc pas facilement utilisable par des non-spécialistes.
- Le taux d'intérêt calculé a un impact considérable sur le résultat
La méthode de l'actualisation des flux de trésorerie :
La méthode dynamique de la valeur de rendement (basée sur la méthode de la valeur actuelle) est surtout utilisée pour l'estimation des entreprises. Elle a été reprise pour l'estimation des biens immobiliers et correspond dans sa nature à une méthode de valeur actualisée élargie. Dans la méthode dynamique de la valeur de rendement, également appelée en abrégé « DCF » (Discounted-Cash-Flow), l'horizon d'observation initial est de 5, 10 ans ou plus. Pendant cette période, les revenus nets annuels sont actualisés. La valeur résiduelle à l'issue de cet horizon d'observation, également appelée « valeur résiduelle », est en principe capitalisée à perpétuité et également escomptée. La somme de toutes les valeurs escomptées donne la valeur du bien immobilier.
Cette méthode est largement utilisée par les investisseurs institutionnels.
Les avantages :
- En utilisant des chiffres exacts et variables (revenus et investissements), cela permet une évaluation précise.
- Transparence et flexibilité accrues
- Grande acceptation, y compris au niveau international
Inconvénients :
- Les paramètres de calcul doivent souvent être adoptés par l'évaluateur lui-même, ce qui nuit à la précision de l'estimation.
- Ne convient pas aux petits objets individuels
Méthode de la valeur réelle : la valeur physique du bien immobilier
Cette méthode d'estimation met l'accent sur la valeur réelle ou matérielle. Elle correspond à la somme de toutes les valeurs actuelles des parties de bâtiments et des installations construites sur le terrain, y compris la viabilisation, les environs, les frais annexes de construction et la part de terrain. Elle est très souvent utilisée, notamment pour les types d'objets qui ne génèrent pas de revenus ou pour lesquels les revenus jouent un rôle secondaire, par exemple les maisons individuelles ou jumelées, les villas, les terrains sans valeur locative, les bâtiments publics, etc.
La méthode de la valeur réelle détermine la valeur du bien immobilier sur la base des coûts de construction et de remise en état, déduction faite de la dépréciation due à l'âge. La valeur du terrain est ajoutée séparément. La situation du bien est alors prise en compte dans le calcul de la valeur.
Cette méthode peut être appliquée à tous les objets. Cette évaluation doit notamment être utilisée pour les objets exceptionnels.
Avantages :
- Orientée sur la substance : Cette méthode tient compte de la valeur physique du bien immobilier.
- Particulièrement adaptée aux biens immobiliers personnalisés ou aux marchés faibles
Inconvénients :
- Négliger les conditions du marché pour les types de biens qui génèrent des revenus.
- La valeur de marché réelle peut différer des coûts de remise en état calculés
Conclusion:
Le choix de la méthode dépend du type de bien immobilier, de son utilisation prévue et des données comparatives disponibles. Toutes les méthodes ne sont pas adaptées à chaque bien immobilier.
Souvent, une combinaison de plusieurs méthodes est la meilleure solution.
Il convient d'être très prudent avec les valeurs qui résultent d'estimations gratuites ou bon marché.
Une estimation immobilière professionnelle exige non seulement des connaissances solides et réalistes, mais aussi un accès aux données actuelles du marché et une expérience dans la pratique de l'estimation. Un professionnel qualifié peut vous aider à déterminer la valeur optimale de votre bien immobilier.
Notre équipe est volontiers à votre disposition. Prenez un rendez-vous de conseil sans engagement et profitez de notre expérience
