Dans le cadre de la location d’un logement, les locataires paient d’une part le loyer pour l'utilisation du logement et les charges locatives d’autre part. C’est la raison pour laquelle celles-ci sont souvent source de confusion lors du décompte. La question se pose donc de savoir ce qui fait et ne fait pas partie des charges locatives à facturer. Finalement, cette question préoccupe également les propriétaires par étages qui sous-louent leurs appartements. C’est la raison pour laquelle, dans ce bulletin d’information, vous en apprendrez plus sur les principes du décompte des charges locatives et sur les particularités de la refacturation des frais dans la propriété par étages.

Principes de base pour le décompte des charges locatives

En principe, les charges locatives sont liées à l’utilisation d’un logement locatif. Les charges locatives incluent notamment les frais de chauffage et d’eau chaude, d’autant plus que ce sont eux qui pèsent le plus lourd au niveau du montant. Pour les nouvelles constructions, et, dans certains cantons également pour les anciennes constructions, les décomptes de frais de chauffage et d’eau chaude doivent être établis en fonction de la consommation. En outre, les charges locatives incluent, entre-autres, les frais d’entretien de l’immeuble, de conciergerie,  ainsi que les frais d’entretien du jardin. De même, les redevances sur les ordures ménagères, l’eau et les eaux usées ainsi que pour la consommation électrique générale, par exemple dans la cage d’escalier et la buanderie, peuvent être répercutées sur le locataire en tant que charges locatives. Dans ce cas, des acomptes ou des paiements forfaitaires peuvent être convenus dans le contrat de location. En cas de paiements par acompte, les locataires effectuent des paiements mensuels anticipés. Sur la base du décompte annuel détaillé établi par le bailleur, les montants payés en trop sont crédités au locataire ou alors les locataires doivent payer la différence par rapport aux coûts réels. Si un paiement forfaitaire est conclu dans le contrat de location, le décompte annuel n’est pas nécessaire. Toutefois, dans le cas d’un paiement forfaitaire, le locataire a également le droit de consulter les justificatifs relatifs aux charges locatives.

Les versements au fonds de rénovation ne sont pas des charges locatives

Des questions supplémentaires concernant la facturation des charges locatives se posent dans le cadre de location d'un appartement en copropriété. Enfin, divers frais communs découlent du décompte des propriétaires par étages. Cependant, tous ne peuvent pas être répercutés sur le locataire en tant que charges locatives. Dans ce cas, le propriétaire par étage doit tenir compte des mêmes bases du droit de location qu'un bailleur d’appartement « traditionnel ». Les frais engagés indépendamment de l’utilisation du logement loué ne peuvent pas être répercutés sur le locataire. Ces frais incluent par exemple les impôts, les primes d’assurance immobilière ainsi que les travaux d’entretien et de réparation. De même, les versements au fonds de rénovation ou les honoraires de l’administration de la copropriété ne peuvent pas être facturés avec les charges locatives. Le bailleur doit tenir compte de telles dépenses en les intégrant dans le loyer net.
 
Toutes les positions relatives aux frais de chauffage et aux charges doivent être détaillées dans le contrat de bail. Dans le cas contraire, elles sont considérées comme incluses dans le loyer net et ne peuvent pas être intégrées dans le décompte. En outre, des décomptes de charges locatives transparents et compréhensibles sont utiles pour éviter les litiges.
 
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