Nombreux sont ceux et celles qui rêvent de leur propre chez-soi. Mais souvent, le rêve ne devient pas réalité. Car l’achat d’un logement à usage propre ou la construction d'une maison unifamiliale coûte rapidement des sommes élevées à six, voire souvent sept chiffres. Pour cette raison, le soutien financier de tiers est donc fréquemment nécessaire – sous la forme d’un crédit hypothécaire accordé par des banques, des compagnies d’assurance ou les caisses de pension. Les partenaires financiers font toutefois dépendre l’octroi du crédit de différents critères. Les coûts de financement diffèrent également, par exemple en fonction du modèle hypothécaire choisi ou même parfois sur la base de la durabilité écologique d’un projet de (re)construction. Dans le présent bulletin d’information, vous trouverez donc des réponses aux questions que vous vous posez autour du thème « Financement du logement à usage propre ».
Quel est le montant des fonds propres à apporter ?
En principe, le maître d’ouvrage ou l’acheteur doit apporter des fonds propres pour le financement d’un logement en propriété. Finalement, le financement externe est limité à 80 % de la valeur estimée du bien immobilier. Par conséquent, au moins 20 % du prix d’achat doivent être financés par des fonds propres. De même, au moins 10 % de la valeur du bien immobilier doivent être payés avec les liquidités du propriétaire du logement, c’est-à-dire avec ce que l’on appelle les « fonds propres durs’ ». Pour cela, il est par exemple possible d’utiliser l'épargne, les avoirs du 3. pilier, des titres ou encore des avancement d'hoirie. Le reste des fonds propres peut provenir de fonds de pension. Vous pouvez d’ailleurs utiliser le capital de la caisse de pension sous forme de versement anticipé ou d’avoirs mis en gage vis-à-vis du prêteur. Les deux variantes se distinguent toutefois précisément aussi en ce qui concerne les prestations de vieillesse et de risque et en matière de conséquences fiscales. Par exemple, en cas de retrait anticipé, la caisse de pension réduit les prestations de vieillesse et éventuellement aussi les prestations de risque. Un crédit hypothécaire est également divisé : en une 1. hypothèque jusqu’à la limite d’engagement de 67 % et en une deuxième hypothèque pour les 13 % de l’engagement restants. La deuxième hypothèque doit normalement être amortie en l’espace de 15 ans.
Dans quelle mesure le revenu est-il déterminant pour l’octroi d’un crédit ?
Outre le montant de l’apport personnel, le revenu est également essentiel en vue de l’octroi d’un crédit. En effet, l’établissement prêteur évalue également la viabilité. Cela signifie que les frais annuels liés à la propriété du logement ne doivent pas dépasser un tiers du revenu. Les frais incluent les intérêts hypothécaires, les amortissements, les charges locatives et l’entretien. Des pourcentages fixes de la valeur vénale sont appliqués pour les charges locatives ainsi que pour l’entretien. Étant donné qu’un emprunteur doit également être en mesure de supporter des taux d'intérêt plus élevés, le prêteur est tenu de fixer un taux d’intérêt supérieur aux valeurs actuelles pour le calcul de la viabilité financière. Le taux le plus courant est de 5 %. Quant aux revenus, ils sont pris en compte différemment par les partenaires financiers. Par exemple, dans le cas d’un jeune couple, il se peut que le revenu de l’épouse ne soit pas pris en compte en raison d’une maternité récente. En revanche, ailleurs, les revenus provenant de placements en titres sont également considérés comme des revenus réguliers. En raison des prix immobiliers actuels, des montants de crédit élevés sont souvent nécessaires, ce qui fait que même les personnes qui gagnent bien leur vie ont souvent du mal à remplir les critères de viabilité financière. Dans ce cas, l’apport de fonds propres supplémentaires peut s’avérer utile. Avec l’aide des parents, les jeunes familles peuvent par exemple augmenter leurs fonds propres par le biais d’un avancement d’hoirie ou d’un prêt non rémunéré et non remboursable.
Quelles sont les différences entre les différents modèles hypothécaires ?
Les modèles hypothécaires habituels dans notre pays sont les hypothèques à taux fixe, les hypothèques à taux variable et les hypothèques du marché monétaire. Pour les hypothèques à taux fixe, l’emprunteur peut choisir entre différentes échéances. Les taux d’intérêt dépendent des échéances, mais sont fixés pour la durée complète. En revanche, dans le cas d'une hypothèque à taux variable, le taux d’intérêt est déterminé par le marché des capitaux. Avec cela, les échéances et les taux d’intérêt sont variables. En revanche, dans la plupart des cas, les hypothèques du marché monétaire ont une échéance fixée comprise entre 3 et 5 ans. Dans ce modèle hypothécaire, c’est généralement le taux SARON qui est décisif pour le taux d’intérêt.
Existe-t-il des taux d’intérêt plus bas pour des rénovations énergétiques ?
En effet, les banques et les compagnies d’assurance encouragent les projets de construction ou de rénovation orientés vers l’écologie et la durabilité en accordant des conditions spéciales. Cela se fait par le biais d’hypothèques dites « vertes » ou « durables ». À proprement parler, il s’agit de crédits hypothécaires accordés avec des taux d’intérêt réduits. Toutefois, les conditions varient considérablement. Ainsi, les avantages en matière d’intérêts sont parfois limités à des montants minimaux ou maximaux et parfois également limités dans le temps. La comparaison de plusieurs offres en vaut donc largement la peine. Étant donné que les hypothèques vertes sont accordées pour des constructions neuves ou des rénovations à efficacité énergétique élevée, il faut habituellement fournir un certificat Minergie ou un certificat énergétique cantonal des bâtiments.
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