En tant qu’heureux propriétaire d’un appartement en copropriété, il est crucial de comprendre les obligations financières qui vont au-delà du simple prix d’achat. Les frais annexes étant souvent sous-estimés, il est essentiel d’avoir une compréhension approfondie de ce sujet.
Dans le domaine de la copropriété, les charges peuvent englober une palette de dépenses aux multiples facettes, qui sont souvent source de confusion et de questions pour les propriétaires. Les frais d’administration, le fonds de renouvellement, les réparations et les rénovations ne sont que quelques-uns des postes qui entrent en ligne de compte dans le total des coûts. Nous vous expliquons notamment en quoi consistent les frais administratifs et quel est le rôle du fonds de rénovation.
Principes de base du décompte de copropriété
Le décompte contient exclusivement des montants qui concernent la propriété commune. Sont communes toutes les parties du bâtiment qui sont utilisées en commun par tous les propriétaires ou plusieurs d’entre eux (exemples: façade, toit, chauffage, cage d’escalier et ascenseur). Il peut toutefois y avoir des nuances dans la répartition. Les balcons en sont un exemple typique: ils font certes partie de la façade d’un point de vue purement optique. Les travaux d’entretien à l’intérieur du balcon (parapet intérieur, sol) incombent toutefois aux propriétaires respectifs.
Tant qu’il n’y a pas de compteurs ou que le règlement contient d’autres directives, les frais sont répartis au prorata des quotes-parts de valeur.
Postes importants dans le décompte
Frais administratifs
En règle générale, les honoraires sont convenus de manière forfaitaire et comprennent les tâches administratives, techniques et comptables. Les tâches comprises dans l’indemnité doivent en tout cas être consignées dans un cahier des charges. Tous les travaux supplémentaires sont facturés en fonction du temps passé et d’un accord préalable.
La gestion peut être effectuée par un propriétaire. En cas d’engagement d’une administration professionnelle, la communauté profite de l’expérience et des possibilités de comparaison. Un autre avantage réside dans le fait que l’administration n’appartient pas à la communauté et occupe donc une position neutre.
Travaux d’entretien: Un immeuble peut nécessiter en permanence de petits travaux d’entretien. C’est pourquoi il est tout à fait judicieux de prévoir dans le budget un montant pour les imprévus.
Fonds de rénovation: pour les travaux d’entretien importants (rénovations, remplacements), il est recommandé de créer un fonds de rénovation. Il n’est pas prescrit par la loi, mais la plupart des règlements contiennent un passage stipulant qu’un fonds devrait être constitué. Il appartient aux propriétaires de décider du début et du montant des réserves annuelles. Nous recommandons de commencer à constituer des fonds dès la mise en service du bâtiment. Les montants sont ainsi répartis sur plusieurs années et peuvent être fixés plus bas en conséquence. En outre, les propriétaires qui vendent par exemple leur appartement avant les premiers gros travaux alimentent également le fonds.
Une planification des investissements aide à fixer les sommes annuelles. Celle-ci tient compte de l’entretien et du remplacement des parties existantes du bâtiment et devrait être revue tous les quelques ans et adaptée à la situation actuelle. Les réserves représentent chaque année entre 0,3 % et 0,5 % de la valeur d’assurance du bâtiment. Selon la complexité du bâtiment, elles peuvent être plus élevées.
Les investissements plus-value, tels que les installations photovoltaïques, les équipements pour l’e-mobilité ou encore le passage à des systèmes de chauffage renouvelables, représentent de nouveaux défis. Ces coûts supplémentaires ne font pas partie des réserves et ne peuvent généralement être financés que par des apports spéciaux des propriétaires. Souvent, de telles décisions nécessitent plusieurs années avant d’être réalisées.
D’ailleurs, les apports mis de côté dans le fonds de rénovation restent la propriété commune en cas de vente de l’appartement et sont repris par le nouveau propriétaire.
Assurances
Il incombe à la communauté d’assurer le bâtiment. Les polices couvrant les dommages naturels et matériels (par exemple les fuites d’eau à l’intérieur, y compris les appartements) sont souscrites pour l’ensemble du bâtiment. L’assurance choses comprend à chaque fois également une assurance responsabilité civile. En cas d’incident sur la parcelle de la maison, la communauté est également toujours responsable de par la loi. Cette assurance ne remplace toutefois pas la responsabilité civile privée.
Les bris de glace ou l’assurance des aménagements intérieurs coûteux dans certains appartements ne font pas partie de ces polices et doivent être réglés par les propriétaires avec leurs assureurs privés.
Si une personne privée est engagée comme concierge, la communauté doit en outre s’occuper d’une assurance d’entreprise.
Frais de chauffage
Dans de nombreux bâtiments, les valeurs de consommation pour le chauffage et la production d’eau chaude sont enregistrées par des compteurs. Pour le relevé et l’établissement des décomptes, on fait souvent appel à des entreprises tierces. Ils sont établis selon un modèle uniforme. L’interprétation des décomptes est un défi pour beaucoup. Pour cette répartition, on ne se base pas seulement sur la consommation d’énergie proprement dite, mais aussi sur la surface. De plus, la situation des logements y est également prise en compte. Ainsi, la consommation des appartements exposés avec beaucoup de surfaces extérieures est réduite par des facteurs définis.
Les coûts de la production centrale d’eau chaude représentent une part non négligeable des frais de chauffage. Ils peuvent représenter aujourd’hui jusqu’à 50 %, en particulier dans les immeubles récents dotés d’une isolation adéquate.
Pour maintenir une répartition équitable, les compteurs sont remplacés à la fin de leur durée de vie (12-15 ans). Il s’agit là aussi de frais communs.
Il ne s’agit pas d’une liste exhaustive. L’expérience montre que les charges des copropriétaires par étage se situent aujourd’hui entre 500 et 800 CHF par mois. La gestion est complexe et c’est peut-être pour cela que vous envisagez de confier la gestion à un professionnel.
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