Notre pays présente des besoins importants en matière de rénovation énergétique des bâtiments. Il existe de nombreuses possibilités, ce qui confronte souvent les propriétaires immobiliers à des décisions difficiles, qu’ils possèdent des appartements ou des immeubles collectifs. Un thème revient sans cesse: les énormes variations qui existent au niveau du rapport coût-efficacité des différentes mesures de rénovation. Lorsque des logements sont loués, des questions supplémentaires se posent quant à l’incidence sur les loyers. Il est donc essentiel de prendre également en compte la compatibilité sociale des investissements dans le cadre de la durabilité écologique.
En Suisse, de nombreux bâtiments datent d’un temps où les normes énergétiques n’étaient pas encore d’actualité. Désormais, aucun doute n’est possible : les mesures visant à améliorer l’efficacité énergétique des immeubles sont judicieuses et souvent même obligatoires. Pour autant, ceux qui souhaitent ou doivent rénover se trouvent face à plusieurs choix : une meilleure isolation peut réduire de plus de moitié les besoins en chauffage d’un bâtiment. Lorsque les propriétaires immobiliers recourent aux énergies renouvelables plutôt qu’au fioul ou au gaz pour le chauffage, les émissions de CO2 peuvent être quasiment éliminées. Cependant, la multitude de possibilités peut poser problème. En effet, l’isolation, le remplacement des systèmes de chauffage ou le recours à l’énergie photovoltaïque diffèrent tant sur le plan technique, qu’au niveau des coûts, des avantages, de l’efficacité et du temps nécessaire. « Souvent, les propriétaires immobiliers doivent choisir parmi différents investissements possibles en matière d’économies d’énergie », explique Larissa Läderach. En tant qu’administratrice immobilière et membre de la direction d’Immoschwab, elle a accompagné de nombreux projets de rénovation. Elle précise : « De nombreux propriétaires souhaitent améliorer l’efficacité énergétique de leur bien immobilier. Pour autant, ils ne disposent pas toujours des moyens nécessaires pour mettre en oeuvre toutes les mesures souhaitées en même temps. Par conséquent, il est important de définir ensemble des priorités judicieuses et de procéder par étapes. »
Pour pouvoir prendre la meilleure décision possible, de nombreux propriétaires se demandent quels sont les avantages des différentes mesures. Notons que l’énorme potentiel d’économies d’énergie et de réduction des émissions de CO2 dans le secteur du bâtiment dépend d’une multitude de facteurs. Parfois, les coûts sont dus à des systèmes de chauffage vétustes ou
aux habitudes de certains propriétaires qui chauffent trop leurs locaux. En outre, le manque d’isolation thermique entraîne également des pertes d’énergie. De nos jours, les propriétaires immobiliers sont tout à fait sensibilisés à la rénovation énergétique. Pour autant, beaucoup sont dépassés au moment de trouver le parfait compromis entre prospérité, environnement et confort : « Faut-il commencer par remplacer les fenêtres ou le chauffage ? Ou le Meilleur choix consisterait-il à installer au préalable un système photovoltaïque (PV) ? » Très vite, la difficulté consiste à hiérarchiser les priorités. En réalité, l’ordre est souvent déterminé par la nécessité de remédier d’urgence à certains manquements. Ainsi, un chauffage défectueux ou un toit qui fuit peuvent déterminer les priorités.

Aspects sociaux et financiers liés aux immeubles collectifs

Les propriétaires d’immeubles collectifs sont eux aussi confrontés à des décisions complexes en matière de rénovation énergétique. Larissa Läderach explique : « Au moment de choisir le type de rénovation qui convient, le propriétaire d’un immeuble collectif doit tenir compte de nombreux critères supplémentaires ». En la matière, leur intérêt porte surtout sur les repercussions des investissements sur les loyers et la rentabilité. « La question se pose par exemple de savoir comment les investissements peuvent être répercutés sur les locataires », indique Larissa Läderach. Il est important de tenir compte du fait que le marché impose d’une part des restrictions sur les loyers bruts. D’autre part, les aspects sociaux doivent eux aussi être pris en compte avec soin dans les réflexions. En fin de compte, les éventuelles augmentations de loyer doivent également être financièrement viables pour les locataires actuels. Il ne s’agit pas seulement de prendre en compte l’augmentation des loyers nets, mais également la baisse potentielle des charges qui peut résulter des économies d’énergie réalisées. Il est tout à fait possible d’instaurer une situation gagnant-gagnant dans laquelle les investisseurs bénéficient d’un rendement positif tandis que les loyers bruts restent quasiment stables pour les locataires.

Différentes mesures pour un rapport coût-efficacité variable

Pour les propriétaires de maisons individuelles et d’immeubles collectifs, il est important non seulement de définir des priorités, mais également d’identifier les investissements en matière d’économies d’énergie qui s’avèrent les plus rentables. Plusieurs possibilités s’offrent à eux : ils peuvent ainsi rénover le toit, avec ou sans installation d’un système photovoltaïque. Il est également possible d’isoler l’enveloppe du bâtiment ou, comme nous l’avons indiqué plus tôt, d’installer des fenêtres de meilleure qualité. Ruedi Meier, économiste, urbaniste et spécialiste en énergie, déclare à ce sujet : « L’élément essentiel est l’efficacité énergétique d’une maison. Par conséquent, il faut commencer par convertir le système de chauffage aux énergies renouvelables. En outre, l’énergie, en particulier l’électricité, doit être produite de manière autonome. » Et que propose Ruedi Meier si tous les investissements souhaitables en matière d’économies d’énergie ne peuvent pas être réalisés simultanément ? Dans ce cas, le spécialiste en énergie recommande de donner la priorité au chauffage du fait de son rapport
coût-efficacité nettement plus avantageux que celui de l’isolation des murs. À ce sujet, il souligne le fait que les coûts d’investissement peuvent augmenter considérablement, en particulier dans le cas d’une rénovation complete avec un niveau d’intervention élevé : « Lors de rénovations Minergie, Minergie-P ou Minergie-A (contrairement aux rénovations de composants), cela représente souvent un surcoût de deux à trois fois plus élevé », explique Ruedi Meier. Les économies d’énergie supplémentaires et, en particulier, les réductions de CO2 sont relativement modestes. Une tonne de CO2 économisée coûte alors plusieurs centaines, voire plusieurs milliers de francs. Malheureusement, selon l’économiste Meier, il existe un problème supplémentaire : La Confédération encourage actuellement en priorité la renovation de l’enveloppe des bâtiments. S’agit-il là d’un argent bien investi ? Ruedi Meier répond : « Non, cet argent serait mieux investi ailleurs. » Selon Ruedi Meier, ce sont au final les coûts d’évitement par tonne de CO2 qui comptent. Outre des systèmes de chauffage efficaces, ceux-ci seraient nettement moins élevés, en particulie avec des appareils économes et une production d’énergie reposant sur l’énergie solaire.

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