Vous rêvez d’acheter votre propre maison? Ou êtes-vous activement à la recherche d’un bien immobilier et avez-vous déjà visité quelques biens? Selon quels critères choisissez-vous le bien immobilier de vos rêves? Nous avons constaté que les acheteurs potentiels se concentrent sur les critères suivants: L’état, l’aménagement et la situation du bien ainsi que le prix de vente. Mais réfléchissez-vous aussi aux conséquences fiscales qu’implique l’acquisition d’un bien immobilier pour vous en tant qu’acheteur et futur propriétaire? Les impôts sont un aspect décisif de la propriété immobilière qui est souvent négligé. Dans cette newsletter, nous jetons un regard global sur les différents aspects fiscaux de la propriété immobilière et donnons des conseils utiles pour éviter les pièges fiscaux.
Nous commençons par une introduction aux bases de l’imposition de la propriété immobilière, y compris la valeur locative et d’autres types d’impôts pertinents. Nous commencerons par nous intéresser aux droits de mutation, un impôt qui s’applique avant même que vous ne soyez propriétaire.

Droits de mutation
Si vous achetez un logement pour la première fois, vous devez savoir que des impôts sont déjà dus au moment de l’acquisition. Il s’agit de ce que l’on appelle les « droits de mutation », qui sont majoritairement prélevés par les cantons, mais aussi, dans certains cas, par les communes. Tous les cantons suisses ne prélèvent pas de droits de mutation. Les droits de mutation sont prélevés sur le prix d’achat et sont généralement à la charge de l’acquéreur. Là encore, il existe des différences cantonales.
Dans le chapitre « Développements futurs », nous vous révélons quelle modification de la loi sur les droits de mutation est entrée en vigueur le 1er janvier 2024 dans le canton de Fribourg.

Imposition de la valeur locative
L’imposition de la valeur locative est une caractéristique unique de l’imposition de la propriété du logement en Suisse. La valeur locative se réfère à la valeur locative fictive d’un bien immobilier occupé par son propriétaire. Même si vous ne louez pas votre logement, cette valeur locative est considérée comme un revenu imposable.
La valeur locative est estimée sur la base de facteurs tels que la taille, la situation et le standing du bien immobilier. Le calcul exact peut varier d’un canton à l’autre.
La valeur locative est également un sujet politique récurrent. La question de savoir si elle doit être supprimée ou non fait régulièrement l’objet de discussions.

Impôt sur le revenu
Les revenus provenant de la location de biens immobiliers sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Impôt sur la fortune
L’impôt sur la fortune se base sur la valeur estimée de votre patrimoine, dont fait partie votre logement.

Impôt foncier
L’impôt foncier est un impôt cantonal et/ou communal. Il est prélevé sur la valeur fiscale du bien immobilier et varie selon la commune / le canton. L’impôt foncier est prélevé dans les cantons de BE, FR, AI, SG, GR, TG, TI, VD, VS, GE et JU.

Impôt sur le gains immobiliers
Tout propriétaire d’un bien immobilier souhaite obtenir le meilleur prix possible lors de la vente de son bien. Il ne doit toutefois pas oublier que l’impôt sur les plus-values immobilières s’applique en cas de bénéfices. La durée de détention du bien immobilier peut influencer le montant de l’impôt. Les propriétaires à long terme peuvent éventuellement bénéficier d’avantages fiscaux.
Il est important de souligner qu’en Suisse, la législation fiscale est réglementée au niveau cantonal et parfois même au niveau communal. Par conséquent, les dispositions exactes relatives aux taux d’imposition peuvent varier considérablement. Nous vous recommandons de vous adresser aux autorités fiscales locales ou à un expert fiscal afin d’obtenir des informations précises sur votre situation spécifique.

Avantages fiscaux et déductions
Vous vous demandez certainement si, en tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous bénéficiez également d’avantages fiscaux? Nous sommes heureux de pouvoir répondre à cette question par “oui”. En Suisse, il existe certains avantages fiscaux et déductions dont peuvent bénéficier les propriétaires de biens immobiliers. Voici quelques aspects pertinents:

Intérêt hypothécaires   
Pour l’acquisition du bien immobilier, vous avez contracté un crédit et payez à la banque des intérêts pour le prêt hypothécaire. Ces intérêts peuvent être déduits de l’impôt sur le revenu. Cela vaut aussi bien pour les biens immobiliers à usage propre que pour les biens immobiliers loués.
Lors de la conclusion du prêt hypothécaire, vous devez vous demander si vous souhaitez amortir l’hypothèque directement ou indirectement. Dans le cas de l’amortissement direct, une partie de la dette hypothécaire est remboursée à intervalles réguliers. Ainsi, l’hypothèque diminue et vous pouvez déduire moins d’intérêts débiteurs dans votre déclaration d’impôts.
Dans le cas de l’amortissement indirect, le montant de l’hypothèque reste inchangé. Avec ce type d’amortissement, vous versez sur un “compte pilier 3a” qui est mis en gage par la banque et utilisé ultérieurement pour l’amortissement. Vous pouvez déduire vos versements dans le “pilier 3a” de votre revenu imposable.

Frais d’entretien et investissements entraînant une plus-value
Certains frais d’entretien et les investissements plus-value peuvent également être déduits. Il s’agit par exemple des frais de réparation et d’entretien du bien immobilier. Nous vous recommandons de conserver tous les justificatifs de ces dépenses. Les investissements plus-value consistent en des travaux et en l’installation de nouveaux équipements qui n’existaient pas auparavant et qui augmentent la valeur du bien immobilier et améliorent sa valeur d’usage.

Travaux de rénovations et d’améliorations énergétique
Les coûts des travaux de rénovation et d’assainissement énergétique peuvent être déductibles des impôts. Il est important que les rénovations répondent à certains critères pour être éligibles aux avantages fiscaux.

Avantages fiscaux pour les mesures respectueuses de l’environnement
Dans certains cas, les investissements dans des technologies respectueuses de l’environnement ou des mesures d’efficacité énergétique peuvent bénéficier d’avantages fiscaux.
Veuillez noter que les règles et conditions exactes pour ces avantages fiscaux peuvent varier d’un canton à l’autre. Nous vous recommandons donc de vous renseigner auprès des autorités fiscales locales ou d’un conseiller fiscal. Un conseil professionnel peut contribuer à tirer le meilleur parti des avantages fiscaux individuels et des possibilités de déduction.
Les conseils et la planification fiscale professionnels sont essentiels pour permettre aux propriétaires immobiliers de comprendre leurs obligations fiscales, de bénéficier d’avantages potentiels et d’éviter les mauvaises surprises. Voici quelques conseils pour trouver un conseiller fiscal et ce à quoi il faut faire attention lors de la planification fiscale:

Trouver un conseiller fiscal

1. Des recommandations:
– Demandez à vos amis, aux members de votre famille ou à vos partenaires commerciaux de vous recommender de bons conseillers fiscaux.
– es réseaux de professionnels de l’immobilier, tels que les agents ou les avocats spécialisés dans l’immobilier, peuvent également être utiles.

2. Faire des recherches en ligne:
– Utilisez les plateformes en ligne pour trouver des conseillers fiscaux dans votre région. Vérifiez les évaluations et les experiences d’autres clients.

3. Les associations professionnelles:
– Recherchez les conseillers fiscaux qui sont membres d’associations professionnelles reconnues.

4. Répertoires de conseillers fiscaux:
Consultez les annuaires officiels de conseillers fiscaux fournis par les autorités fiscales locales ou les associations professionnelles.

Ce à quoi il faut veiller les de la planification fiscale

1. Comprendre les besoins individuels:
Choissisez un conseiller fiscal qui a de l’expérience de conseiller des propriétaires des biens immobiliers et qui comprend vos besoins.

2. Actualité et connaissances spécialisées:
– Le droit fiscal est soumis à des changements constants. Aussrez-vous que votre conseiller fiscal est à jour avec la legislation et les dispositions fiscales.

3. Services spécialisé:
– Si vous avez des questions fiscales complexes, recherchez un conseiller fiscal proposant des services spécialisés, par exemple dans le domaine de la fiscalité immobilière.

4. Un structure tarifaire transparente:
– Clarifiez à l’avance la structure des honoraires afin d’éviter les surprises. Certains conseillers fiscaux travaillent sur une base horaire, tandis que d’autres facturent des frais forfaitaires.

5. Communication et disponibilité:
– Choissiez un conseiller fiscal avec lequel vous pouvez communiquer efficacement. L’accessibilité et la claret de la communication sont essentielles.

6. Prendre en compte le objectifs individuels:
– Le conseiller fiscal doit comprendre les objectifs financiers individuels du propriétaire d’un bien immobilier et recommender des strategies fiscales appropriées.

Travailler avec un conseiller fiscal qualifié est un investissement dans la santé financière et la réussite en tant que propriétaire immobilier. Cela vaut la peine d’investir du temps et des efforts dans la sélection d’un professionnel de confiance qui peut proposer des solutions fiscales sur mesure.

Développements futurs

Dans le cadre d’un aperçu des développements futurs possibles en matière de législation fiscale sur la propriété du logement en Suisse, il est important d’être attentif aux changements dans le paysage politique et économique ainsi qu’aux tendances actuelles. Voici quelques réflexions sur la manière dont les propriétaires de biens immobiliers peuvent se préparer à d’éventuelles évolutions fiscales futures:

1. Les tendances politiques et économiques:
– Suivez les évolutions politiques et économiques qui pourraient avoir un impact sur la législation fiscale.
– Les changements de politique gouvernementale, les indicateurs économiques et les évolutions budgétaires peuvent avoir une influence sur les dispositions fiscales.

2. Conseil professionnels:
– Restez en contact régulier avec votre conseiller fiscal afin de vous tenir au courant des éventuels changements dans la législation fiscale.
– Votre conseiller fiscal peut vous tenir au courant des changement législatifs prévus et vous aider à adapter votre stratégie financière en conséquence.

3. Diversification et investissements:
– Envisagez de diversifier vos investissements afin de rendre votre portefeuille plus resistant aux éventuels changements de la legislation fiscale.
– Étudiez les différentes possibilités d’investissement afin de gérer votre risqué.

4. Planification financière:
– Misez sur une planification financières à long terme qui tienne compte des éventuels changements de la legislation fiscale.
– Adaptez vos objectifs et stratégies financiers afin de pouvoir réagir de manière flexible aux Nouvelles conditions fiscales.

5. Formation et échange d’informations:
– Informez-vous régulièrement des évolutions fiscales dans le domaine de l’immobilier en vous formant et en échangeant avec d’autres propriétaires de biens immobiliers.

Il est important de souligner que les prévisions concernant les évolutions fiscales futures sont entachées d’incertitude. Néanmoins, se préparer de manière proactive aux changements potentiels de la législation fiscale est une mesure intelligente pour être en bonne position financière en tant que propriétaire d’un bien immobilier. Des conseils professionnels et une révision régulière de votre stratégie financière sont des aspects clés pour préparer l’avenir avec succès.

Enfin, et comme promis, nous vous informons de la modification de la loi sur les droits de mutation dans le canton de Fribourg.

Valeur locative état actuel
Le 14 décembre 2023, le Conseil des Etats a examiné pour la deuxième fois la loi fédérale sur l’imposition de la propriété du logement dans le cadre de la session d’hiver. Comme lors des délibérations de la session d’automne 2021, le Conseil des Etats s’en tient à sa décision équilibrée: il continue de demander que l’impôt sur la « valeur locative » soit supprimé dans un premier temps uniquement pour les logements occupés par leur propriétaire à leur domicile principal. Les biens immobiliers secondaires pourront alors être abordés dans un deuxième temps, car l’inclusion des biens immobiliers secondaires dans le projet actuel compromettrait considérablement le changement de système et pourrait même l’empêcher complètement. En ce qui concerne la déduction des intérêts passifs, le Conseil des États continue de s’engager pour une mise en œuvre conforme au système et à la constitution et soutient toujours une déduction des intérêts passifs privés à hauteur de 70 % des rendements de fortune imposables. La décision du Conseil national, qui demande une déduction d’environ 40 % seulement, pénalise en premier lieu les bailleurs privés qui, malgré l’imposition complète des revenus locatifs, ne peuvent soudain plus déduire qu’une petite partie de leurs intérêts passifs. Cela conduirait à de nouvelles injustices[1].
[1] Source: HEV Schweiz, Eigenmietwert – HEV Schweiz (hev-schweiz.ch), 11.01.2024

Modification de la loi sur les droits de mutation dans le canton de Fribourg au 1er janvier 2024
Dans le canton de Fribourg, les droits de mutation sont prélevés sur le prix d’achat des biens immobiliers et s’élèvent à 3 % (1,5 % pour la commune, 1,5 % pour le canton). Pour beaucoup, les droits de mutation constituent un obstacle, car il faut déjà apporter au moins 20 % de fonds propres pour acquérir un bien immobilier.
A l’avenir, lors de la première acquisition légale d’un logement destiné à l’usage personnel en tant que résidence principale, la base de calcul sera réduite de 500 000 CHF si le prix total du terrain et de la construction est inférieur ou égal à 1’000’000 CHF. Si le prix total est compris entre CHF 1’000’001.00 et CHF 1’500’000.00, la base de calcul est réduite de CHF 250’000.00. Si le prix total est supérieur à CHF 1’500’000.00 ou si seule la valeur du terrain est considérée comme base de calcul, sans valeur de la construction, aucune déduction n’est accordée. Le logement doit servir essentiellement à l’usage personnel de l’acquéreur, directement et pendant au moins deux ans sans interruption à partir du jour où il y prend domicile.
Comme vous pouvez le constater, une bonne compréhension des aspects fiscaux de la propriété immobilière est essentielle pour maximiser les avantages financiers et minimiser les risques éventuels.

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