Quand un loyer est-il abusif ?

Le logement est depuis longtemps un besoin fondamental de l’homme et les contrats de location existent depuis un certain temps. Le droit du bail a évolué au fil du temps et est devenu de plus en plus favorable aux locataires. Les modifications apportées au droit du bail donnent aux locataires une meilleure position et leur donnent ainsi la possibilité de se défendre.

Selon l’Office fédéral de la statistique, 2,3 millions de ménages vivaient en Suisse fin 2020 dans un logement en location ou en coopérative. Les cantons urbains, comme Bâle-Ville et Genève, présentent la plus forte proportion de logements locatifs, tandis que les cantons d’Appenzell Rhodes-Intérieures et du Valais affichent la plus faible proportion. Toutefois, les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter ces dernières années.

En tant que bailleur d’un bien immobilier, vous vous êtes certainement déjà posé les questions suivantes :

• comment dois-je communiquer le loyer initial à mon locataire ?
• Quand un loyer est-il abusif ?
• Quand le locataire peut-il contester le caractère abusif du loyer ?

Qu’entend-on exactement par le terme « loyer » ? Le loyer est la rémunération qu’un locataire paie pour l’utilisation de l’objet loué. Dans la pratique, on parle généralement de « loyer brut ». Le loyer brut comprend le loyer net et les charges. Le loyer net dépend de la taille, de l’âge et de la situation du bien. Les charges servent à payer les frais liés à l’utilisation de l’objet loué (par exemple les frais de chauffage, d’eau, d’électricité, etc.)

En tant que bailleur, comment dois-je communiquer le loyer initial ?

La loi ne prévoit aucune exigence de forme pour le contrat de location. Cela signifie qu’un contrat de location peut être conclu oralement. Toutefois, les contrats de location de locaux d’habitation sont généralement conclus par écrit, dans lesquels sont également réglés le montant du loyer et celui des charges. Le bailleur n’est en principe pas tenu de communiquer le loyer initial sous une forme déterminée.

Selon l’art. 256, al. 2, CO, le bailleur ne doit fournir des informations sur le loyer payé précédemment que si le locataire le demande explicitement ou si l’objet se trouve dans un canton où il y a pénurie de logements et où la formule est donc obligatoire. Dans les cantons où la formule n’est pas obligatoire, le locataire n’a pas le droit de demander une justification du montant du loyer initial. Le bailleur ne doit fournir une justification que si le loyer initial est contesté par le locataire. En effet, la loi prévoit uniquement d’obliger le bailleur à communiquer le loyer précédent.

L’art. 270, al. 2, CO stipule que les cantons peuvent déclarer l’utilisation de la formule officielle obligatoire s’il y a pénurie de logements dans une région donnée du canton et qu’un nouveau contrat de bail est conclu.  Si tel est le cas, le formulaire doit être remis au locataire, dûment rempli, au plus tard au moment de la remise du bien. Il est recommandé d’envoyer le formulaire par courrier recommandé ou de demander un reçu au locataire. Si le bailleur oublie de remettre le formulaire, il peut encore le faire dans les 30 jours qui suivent la remise. Cela n’entraîne pas de conséquences négatives pour le bailleur, si ce n’est que le délai de contestation de 30 jours ne commence à courir qu’à partir de la remise du formulaire.

Le formulaire contient les informations suivantes : l’objet loué et son adresse, le locataire précédent, le nouveau locataire, un éventuel représentant (par exemple la gérance immobilière), le loyer précédent, le montant du loyer initial et les informations sur les charges ainsi que la justification du loyer initial. Le formulaire contient également des informations sur les voies de recours, qui indiquent au locataire qu’il peut contester le caractère abusif du loyer. Si le loyer reste inchangé, une justification doit également être fournie dans ce cas, car la fixation et la vérification du loyer initial se font selon une méthode absolue. Le locataire a le droit de contester le loyer initial dans les 30 jours suivant la réception de la formule. Dans un canton où la formule n’est pas obligatoire, le locataire peut contester le loyer initial dans les 30 jours suivant la prise de possession de l’objet loué. Le fait que la prise de possession de l’objet loué ait lieu avant ou après le début convenu du bail ne joue aucun rôle. Dès que le locataire a pris possession des clés, il peut disposer de l’objet loué. Si l’objet loué est déjà occupé par le locataire au moment de la conclusion du contrat, le délai commence à courir à partir de ce moment.

Quand un loyer est-il abusif ?

Un loyer est abusif lorsque le bailleur obtient un rendement excessif ou lorsque le logement est plus cher que d’autres biens comparables dans le quartier.

Quand le locataire peut-il contester le caractère abusif du loyer ?

1. Conformément à la loi, trois conditions formelles doivent être remplies, qui doivent être alternatives:
   • une situation de détresse personnelle ou familiale (divorce, séparation, arrivée d’un enfant, changement de lieu de travail ou résiliation déjà prononcée ou en cours du bail précédent) du locataire
   • Conditions du marché local du logement
   • Augmentation importante du loyer (est considérée comme « importante » une augmentation du loyer brut de plus de 10 %).

En tant que bailleur, quelles sont mes possibilités juridiques si le locataire conteste le loyer ? Si le locataire conteste le loyer, le loyer est examiné selon la méthode absolue. Le bailleur dispose des possibilités juridiques suivantes :

1. obtention d’un rendement net insuffisant ou inadmissible
   Selon l’arrêt du Tribunal fédéral du 26 octobre 2020, le rendement net est considéré comme admissible si le rendement est supérieur de 2 % au taux d’intérêt de référence, tant que le taux d’intérêt de référence est inférieur ou égal à 2 %.
2. rendement brut couvrant les coûts
   Le calcul du rendement brut couvrant les frais n’est appliqué qu’aux constructions récentes, car on part du principe qu’il n’y aura pas de gros travaux d’entretien à effectuer au cours des premières années. Les bâtiments de moins de 10 ans sont considérés comme des « constructions récentes ». Le rendement brut doit être suffisant pour que le bailleur puisse rémunérer le capital propre investi et supporter les frais de capital, d’exploitation et d’entretien. Par « rendement brut admissible », le Tribunal fédéral entend un rendement brut qui ne dépasse pas de plus de 2 % le taux d’intérêt de référence correspondant.
3. Usages locaux et de quartier
   Un bailleur peut invoquer les loyers usuels dans la localité ou le quartier.
4. faire valoir la réserve de loyer
   Si le locataire conteste le caractère abusif du loyer initial parce qu’il est plus élevé que le loyer précédemment payé, il est également possible que le bailleur ait fait valoir une réserve de loyer préalablement inscrite dans le contrat de bail. Le bailleur peut donc tenter de démontrer que l’adaptation du loyer n’a pas été augmentée de manière significative, c’est-à-dire de plus de 10 % par rapport au loyer précédemment payé, et qu’elle n’est donc pas non plus abusive.

Le droit de bail est complexe et il est préférable de se faire aider suffisamment tôt par des professionnels. Nous vous conseillons volontiers sur tous les aspects du droit de bail.

Vous souhaitez en savoir plus sur la fixation du loyer ? Vous avez une question ? N’hésitez pas à prendre contact avec nous.