{"id":12248,"date":"2024-03-27T08:20:03","date_gmt":"2024-03-27T07:20:03","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immoschwab.ch\/die-wichtigsten-nebenkosten-im-stockwerkeigentum\/"},"modified":"2025-11-19T11:11:43","modified_gmt":"2025-11-19T10:11:43","slug":"les-frais-accessoires-les-plus-importants-dans-la-propriete-par-etages","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immoschwab.ch\/fr\/les-frais-accessoires-les-plus-importants-dans-la-propriete-par-etages\/","title":{"rendered":"Les frais accessoires les plus importants dans la propri\u00e9t\u00e9 par \u00e9tages"},"content":{"rendered":"\t\t
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En tant qu'heureux propri\u00e9taire d'un appartement en copropri\u00e9t\u00e9, il est crucial de comprendre les obligations financi\u00e8res qui vont au-del\u00e0 du simple prix d'achat. Les frais annexes \u00e9tant souvent sous-estim\u00e9s, il est essentiel d'avoir une compr\u00e9hension approfondie de ce sujet.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Dans le domaine de la copropri\u00e9t\u00e9, les charges peuvent englober une palette de d\u00e9penses aux multiples facettes, qui sont souvent source de confusion et de questions pour les propri\u00e9taires. Les frais d'administration, le fonds de renouvellement, les r\u00e9parations et les r\u00e9novations ne sont que quelques-uns des postes qui entrent en ligne de compte dans le total des co\u00fbts. Nous vous expliquons notamment en quoi consistent les frais administratifs et quel est le r\u00f4le du fonds de r\u00e9novation.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Principes de base du d\u00e9compte de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong>
Le d\u00e9compte contient exclusivement des montants qui concernent la propri\u00e9t\u00e9 commune. Sont communes toutes les parties du b\u00e2timent qui sont utilis\u00e9es en commun par tous les propri\u00e9taires ou plusieurs d'entre eux (exemples: fa\u00e7ade, toit, chauffage, cage d'escalier et ascenseur). Il peut toutefois y avoir des nuances dans la r\u00e9partition. Les balcons en sont un exemple typique: ils font certes partie de la fa\u00e7ade d'un point de vue purement optique. Les travaux d'entretien \u00e0 l'int\u00e9rieur du balcon (parapet int\u00e9rieur, sol) incombent toutefois aux propri\u00e9taires respectifs.
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Tant qu'il n'y a pas de compteurs ou que le r\u00e8glement contient d'autres directives, les frais sont r\u00e9partis au prorata des quotes-parts de valeur.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Postes importants dans le d\u00e9compte<\/strong><\/h4>

Frais administratifs<\/strong>
En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, les honoraires sont convenus de mani\u00e8re forfaitaire et comprennent les t\u00e2ches administratives, techniques et comptables. Les t\u00e2ches comprises dans l'indemnit\u00e9 doivent en tout cas \u00eatre consign\u00e9es dans un cahier des charges. Tous les travaux suppl\u00e9mentaires sont factur\u00e9s en fonction du temps pass\u00e9 et d'un accord pr\u00e9alable.
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La gestion peut \u00eatre effectu\u00e9e par un propri\u00e9taire. En cas d'engagement d'une administration professionnelle, la communaut\u00e9 profite de l'exp\u00e9rience et des possibilit\u00e9s de comparaison. Un autre avantage r\u00e9side dans le fait que l'administration n'appartient pas \u00e0 la communaut\u00e9 et occupe donc une position neutre.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Travaux d\u2019entretien<\/strong>: Un immeuble peut n\u00e9cessiter en permanence de petits travaux d'entretien. C'est pourquoi il est tout \u00e0 fait judicieux de pr\u00e9voir dans le budget un montant pour les impr\u00e9vus.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Fonds de r\u00e9novation<\/strong>: pour les travaux d'entretien importants (r\u00e9novations, remplacements), il est recommand\u00e9 de cr\u00e9er un fonds de r\u00e9novation. Il n'est pas prescrit par la loi, mais la plupart des r\u00e8glements contiennent un passage stipulant qu'un fonds devrait \u00eatre constitu\u00e9. Il appartient aux propri\u00e9taires de d\u00e9cider du d\u00e9but et du montant des r\u00e9serves annuelles. Nous recommandons de commencer \u00e0 constituer des fonds d\u00e8s la mise en service du b\u00e2timent. Les montants sont ainsi r\u00e9partis sur plusieurs ann\u00e9es et peuvent \u00eatre fix\u00e9s plus bas en cons\u00e9quence. En outre, les propri\u00e9taires qui vendent par exemple leur appartement avant les premiers gros travaux alimentent \u00e9galement le fonds.
Une planification des investissements aide \u00e0 fixer les sommes annuelles. Celle-ci tient compte de l'entretien et du remplacement des parties existantes du b\u00e2timent et devrait \u00eatre revue tous les quelques ans et adapt\u00e9e \u00e0 la situation actuelle. Les r\u00e9serves repr\u00e9sentent chaque ann\u00e9e entre 0,3 % et 0,5 % de la valeur d'assurance du b\u00e2timent. Selon la complexit\u00e9 du b\u00e2timent, elles peuvent \u00eatre plus \u00e9lev\u00e9es.
Les investissements plus-value, tels que les installations photovolta\u00efques, les \u00e9quipements pour l'e-mobilit\u00e9 ou encore le passage \u00e0 des syst\u00e8mes de chauffage renouvelables, repr\u00e9sentent de nouveaux d\u00e9fis. Ces co\u00fbts suppl\u00e9mentaires ne font pas partie des r\u00e9serves et ne peuvent g\u00e9n\u00e9ralement \u00eatre financ\u00e9s que par des apports sp\u00e9ciaux des propri\u00e9taires. Souvent, de telles d\u00e9cisions n\u00e9cessitent plusieurs ann\u00e9es avant d'\u00eatre r\u00e9alis\u00e9es.

D'ailleurs, les apports mis de c\u00f4t\u00e9 dans le fonds de r\u00e9novation restent la propri\u00e9t\u00e9 commune en cas de vente de l'appartement et sont repris par le nouveau propri\u00e9taire.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Assurances<\/strong>
Il incombe \u00e0 la communaut\u00e9 d'assurer le b\u00e2timent. Les polices couvrant les dommages naturels et mat\u00e9riels (par exemple les fuites d'eau \u00e0 l'int\u00e9rieur, y compris les appartements) sont souscrites pour l'ensemble du b\u00e2timent. L'assurance choses comprend \u00e0 chaque fois \u00e9galement une assurance responsabilit\u00e9 civile. En cas d'incident sur la parcelle de la maison, la communaut\u00e9 est \u00e9galement toujours responsable de par la loi. Cette assurance ne remplace toutefois pas la responsabilit\u00e9 civile priv\u00e9e.
Les bris de glace ou l'assurance des am\u00e9nagements int\u00e9rieurs co\u00fbteux dans certains appartements ne font pas partie de ces polices et doivent \u00eatre r\u00e9gl\u00e9s par les propri\u00e9taires avec leurs assureurs priv\u00e9s.
Si une personne priv\u00e9e est engag\u00e9e comme concierge, la communaut\u00e9 doit en outre s'occuper d'une assurance d'entreprise.<\/p>

Frais de chauffage<\/strong>
Dans de nombreux b\u00e2timents, les valeurs de consommation pour le chauffage et la production d'eau chaude sont enregistr\u00e9es par des compteurs. Pour le relev\u00e9 et l'\u00e9tablissement des d\u00e9comptes, on fait souvent appel \u00e0 des entreprises tierces. Ils sont \u00e9tablis selon un mod\u00e8le uniforme. L'interpr\u00e9tation des d\u00e9comptes est un d\u00e9fi pour beaucoup. Pour cette r\u00e9partition, on ne se base pas seulement sur la consommation d'\u00e9nergie proprement dite, mais aussi sur la surface. De plus, la situation des logements y est \u00e9galement prise en compte. Ainsi, la consommation des appartements expos\u00e9s avec beaucoup de surfaces ext\u00e9rieures est r\u00e9duite par des facteurs d\u00e9finis.
Les co\u00fbts de la production centrale d'eau chaude repr\u00e9sentent une part non n\u00e9gligeable des frais de chauffage. Ils peuvent repr\u00e9senter aujourd'hui jusqu'\u00e0 50 %, en particulier dans les immeubles r\u00e9cents dot\u00e9s d'une isolation ad\u00e9quate.
Pour maintenir une r\u00e9partition \u00e9quitable, les compteurs sont remplac\u00e9s \u00e0 la fin de leur dur\u00e9e de vie (12-15 ans). Il s'agit l\u00e0 aussi de frais communs.<\/p>

Il ne s'agit pas d'une liste exhaustive. L'exp\u00e9rience montre que les charges des copropri\u00e9taires par \u00e9tage se situent aujourd'hui entre CHF 500 et CHF 800 par mois. La gestion est complexe et c'est peut-\u00eatre pour cela que vous envisagez de confier la gestion \u00e0 un professionnel.<\/p>

Vous souhaitez vous inscrire \u00e0 un entretien de conseil? Contactez-nous.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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