{"id":18953,"date":"2025-03-27T09:53:00","date_gmt":"2025-03-27T08:53:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immoschwab.ch\/haftung-fuer-sachmaengel-beim-immobilienkauf\/"},"modified":"2025-11-19T10:39:31","modified_gmt":"2025-11-19T09:39:31","slug":"responsabilite-pour-vices-materiels-dans-la-cadre-dachat-de-biens-immobiliers","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immoschwab.ch\/fr\/responsabilite-pour-vices-materiels-dans-la-cadre-dachat-de-biens-immobiliers\/","title":{"rendered":"Responsabilit\u00e9 pour vices mat\u00e9riels dans la cadre d\u2019achat de biens immobiliers"},"content":{"rendered":"\t\t
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Deux acheteurs de maison sur cinq ne d\u00e9couvrent des dommages h\u00e9rit\u00e9s du pass\u00e9 et des vices cach\u00e9s co\u00fbteux qu\u2019apr\u00e8s l\u2019emm\u00e9nagement. Ceci a \u00e9t\u00e9 rendu public par diff\u00e9rentes \u00e9tudes. Il va sans dire que cela peut entra\u00eener des litiges. Mais qu\u2019est-ce que l\u2019on comprend vraiment sous \"vice cach\u00e9\"? Et qui est responsable de vices mat\u00e9riels lors de l\u2019achat d\u2019un bien immobilier?<\/p>

Sous quelles conditions un vice est-il consid\u00e9r\u00e9 \"cach\u00e9\"? \u00c0 partir de quand est-il consid\u00e9r\u00e9 \"dissimul\u00e9 frauduleusement\"?<\/h3>

Si un objet achet\u00e9 ne pr\u00e9sente pas la qualit\u00e9 qu\u2019il est cens\u00e9 avoir selon la volont\u00e9 des parties, alors on parle de \"vice\". Il convient de faire une distinction entre le vice mat\u00e9riel et le dommage cons\u00e9cutif \u00e0 un vice. On est, par exemple, en pr\u00e9sence d\u2019un dommage cons\u00e9cutif \u00e0 un vice en cas de probl\u00e8me de moisissure du plafond d\u00fb \u00e0 une fuite d\u2019eau. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, on peut distinguer trois types de vices pour un bien immobilier: les vices apparents, les vices cach\u00e9s et les vices dissimul\u00e9s frauduleusement.<\/p>

Un vice \"apparent\" est, par exemple, une fissure directement visible dans le cr\u00e9pi. Celui-ci est donc directement visible par l\u2019acheteur du bien immobilier, et le vendeur n\u2019a pas besoin de l\u2019en informer s\u00e9par\u00e9ment.<\/p>

En revanche, des d\u00e9p\u00f4ts de calcaire dans les conduites d\u2019eau peuvent n\u2019\u00eatre remarqu\u00e9s par les nouveaux propri\u00e9taires que des ann\u00e9es apr\u00e8s l\u2019achat du bien immobilier. Ici, il s\u2019agit donc d\u2019un vice soi-disant \"cach\u00e9\". Au final, le vice \"cach\u00e9\" n'est pas visible par les tiers.
Il est \u00e9galement possible que le vendeur ait eu connaissance du mauvais \u00e9tat des conduites d\u2019eau en raison d\u2019importants d\u00e9p\u00f4ts de calcaire, mais qu\u2019il ait sciemment dissimul\u00e9 cet \u00e9tat de fait \u00e0 l\u2019acheteur. Dans ce cas de figure, il s\u2019agit d'un vice \"dissimul\u00e9 frauduleusement\".<\/p>

Pendant quelle p\u00e9riode et sous quelles conditions le vendeur de biens immobiliers est-il responsable?<\/h3>

Sauf disposition contraire dans le contrat d\u2019achat, le code des obligations s\u2019applique. En cons\u00e9quence, le vendeur peut \u00eatre tenu responsable pour les vices mat\u00e9riels et des dommages cons\u00e9cutifs aux vices du bien immobilier vendu pendant deux ans apr\u00e8s la vente. Cependant, de nombreux contrats d\u2019achat de biens immobiliers excluent la soi-disant \"revendication au titre de la garantie\" pour les acheteurs. Par cons\u00e9quent, si des formules telles que \"achet\u00e9 en l\u2019\u00e9tat\" sont utilis\u00e9es, cette exclusion des revendications au titre de la garantie ne s\u2019applique qu\u2019aux vices \u00e9vidents.<\/p>

En outre, la revendication au titre de la garantie est \u00e9galement exclue pour les vices cach\u00e9s dont l\u2019acheteur a \u00e9t\u00e9 inform\u00e9 et pour ceux dont le vendeur lui-m\u00eame n\u2019avait pas connaissance. Toutefois, le droit \u00e0 la garantie pour les vices dissimul\u00e9s frauduleusement reste valable.<\/p>

Le d\u00e9lai de prescription est de dix ans. Toutefois, l\u2019acheteur doit pouvoir prouver que le vendeur a sciemment dissimul\u00e9 un vice cach\u00e9. Pour qu\u2019il y ait repr\u00e9sentation frauduleuse, il suffit que le vendeur pense que le vice est possible. Cela signifie que le vendeur ne doit pas n\u00e9cessairement avoir connaissance du vice, respectivement il ne doit m\u00eame pas l\u2019avoir v\u00e9rifi\u00e9.<\/p>

De m\u00eame, il peut s\u2019agir d\u2019une repr\u00e9sentation frauduleuse, si le vendeur fournit des indications \"\u00e0 tort et \u00e0 travers\". Ceci est par exemple le cas si le vendeur nie l\u2019existence d\u2019un vice alors qu\u2019il ne peut pas \u00eatre certain de la v\u00e9racit\u00e9 de sa d\u00e9claration.<\/p>

Que se passe-t-il en cas de constat de vices mat\u00e9riels? Comment peut-on pr\u00e9venir des litiges?<\/h3>

En cas de constat d\u2019un vice, celui-ci doit \u00eatre signal\u00e9 imm\u00e9diatement. Parall\u00e8lement, les droits li\u00e9s \u00e0 la garantie des vices doivent \u00eatre revendiqu\u00e9s. Si un vice doit \u00eatre corrig\u00e9, une r\u00e9paration doit alors \u00eatre exig\u00e9e.<\/p>

On parle de \"r\u00e9duction\" lorsqu'une partie du prix d\u2019achat doit \u00eatre rembours\u00e9e. Il est tr\u00e8s rare qu\u2019il y ait ce que l\u2019on appelle une \"r\u00e9dhibition\", c\u2019est-\u00e0-dire une annulation du contrat. L\u2019annulation du contrat est par exemple appliqu\u00e9e, s\u2019il n\u2019est pas possible de rem\u00e9dier \u00e0 un vice.<\/p>

La r\u00e9paration est d\u2019ailleurs consid\u00e9r\u00e9e comme \u00e9tant la solution la plus judicieuse. En outre, des dommages et int\u00e9r\u00eats peuvent \u00eatre r\u00e9clam\u00e9s en cas de manquement du vendeur \u00e0 ses obligations. En principe, il est conseill\u00e9 de v\u00e9rifier la r\u00e9glementation relative \u00e0 la garantie avant de signer le contrat d\u2019achat. De m\u00eame, la visite du bien en question avec un expert en b\u00e2timent ind\u00e9pendant en vaut certainement la peine. Celui-ci conna\u00eet notamment les points faibles de nombreux objets plus anciens.<\/p>

En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, il est \u00e9galement utile d\u2019\u00eatre conscient des vices typiques et de faire examiner un bien immobilier \u00e0 cet \u00e9gard. Parmi les vices fr\u00e9quents et susceptibles de donner lieu \u00e0 des litiges, on trouve entre autres: Pr\u00e9sence d\u2019amiante dans la structure du b\u00e2timent, humidit\u00e9 ou moisissure sur les murs, absence d\u2019autorisations pour la construction ou le type d\u2019utilisation ou encore infestation par des parasites.<\/p>

Vous avez des questions sur le th\u00e8me \"Responsabilit\u00e9 pour vices mat\u00e9riels dans la cadre d\u2019achat de biens immobiliers\"? Contactez-nous.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Deux acheteurs de maison sur cinq ne d\u00e9couvrent des dommages h\u00e9rit\u00e9s du pass\u00e9 et des vices cach\u00e9s co\u00fbteux qu\u2019apr\u00e8s l\u2019emm\u00e9nagement. Ceci a \u00e9t\u00e9 rendu public par diff\u00e9rentes \u00e9tudes. Il va sans dire que cela peut entra\u00eener des litiges. Mais qu\u2019est-ce que l\u2019on comprend vraiment sous \"vice cach\u00e9\"? 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