{"id":8972,"date":"2023-11-06T10:26:38","date_gmt":"2023-11-06T09:26:38","guid":{"rendered":"https:\/\/www.atlaslogie-beo.ch\/wann-ist-ein-mietzins-missbraeuchlich\/"},"modified":"2025-11-19T11:22:59","modified_gmt":"2025-11-19T10:22:59","slug":"quand-un-loyer-est-il-abusif","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immoschwab.ch\/fr\/quand-un-loyer-est-il-abusif\/","title":{"rendered":"Quand un loyer est-il abusif?"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"8972\" class=\"elementor elementor-8972 elementor-8954\" data-elementor-post-type=\"post\">\n\t\t\t\t\t\t<section class=\"elementor-section elementor-top-section elementor-element elementor-element-dd58949 elementor-section-boxed elementor-section-height-default elementor-section-height-default\" data-id=\"dd58949\" data-element_type=\"section\" data-e-type=\"section\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-container elementor-column-gap-default\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-100 elementor-top-column elementor-element elementor-element-42037a9\" data-id=\"42037a9\" data-element_type=\"column\" data-e-type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-6473adc elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"6473adc\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Quand un loyer est-il abusif?<\/p><p>Le logement est depuis longtemps un besoin fondamental de l'homme et les contrats de location existent depuis un certain temps. Le droit du bail a \u00e9volu\u00e9 au fil du temps et est devenu de plus en plus favorable aux locataires. Les modifications apport\u00e9es au droit du bail donnent aux locataires une meilleure position et leur donnent ainsi la possibilit\u00e9 de se d\u00e9fendre.<\/p><p>Selon l'Office f\u00e9d\u00e9ral de la statistique, 2,3 millions de m\u00e9nages vivaient en Suisse fin 2020 dans un logement en location ou en coop\u00e9rative. Les cantons urbains, comme B\u00e2le-Ville et Gen\u00e8ve, pr\u00e9sentent la plus forte proportion de logements locatifs, tandis que les cantons d'Appenzell Rhodes-Int\u00e9rieures et du Valais affichent la plus faible proportion. Toutefois, les prix de l'immobilier n'ont cess\u00e9 d'augmenter ces derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p><p>En tant que bailleur d'un bien immobilier, vous vous \u00eates certainement d\u00e9j\u00e0 pos\u00e9 les questions suivantes:<\/p><ul><li>comment dois-je communiquer le loyer initial \u00e0 mon locataire?<\/li><li>Quand un loyer est-il abusif?<\/li><li>Quand le locataire peut-il contester le caract\u00e8re abusif du loyer?<\/li><\/ul><p>Qu'entend-on exactement par le terme \"loyer\"? Le loyer est la r\u00e9mun\u00e9ration qu'un locataire paie pour l'utilisation de l'objet lou\u00e9. Dans la pratique, on parle g\u00e9n\u00e9ralement de \"loyer brut\". Le loyer brut comprend le loyer net et les charges. Le loyer net d\u00e9pend de la taille, de l'\u00e2ge et de la situation du bien. Les charges servent \u00e0 payer les frais li\u00e9s \u00e0 l'utilisation de l'objet lou\u00e9 (par exemple les frais de chauffage, d'eau, d'\u00e9lectricit\u00e9, etc.)<\/p><p>En tant que bailleur, comment dois-je communiquer le loyer initial?<\/p><p>La loi ne pr\u00e9voit aucune exigence de forme pour le contrat de location. Cela signifie qu'un contrat de location peut \u00eatre conclu oralement. Toutefois, les contrats de location de locaux d'habitation sont g\u00e9n\u00e9ralement conclus par \u00e9crit, dans lesquels sont \u00e9galement r\u00e9gl\u00e9s le montant du loyer et celui des charges. Le bailleur n'est en principe pas tenu de communiquer le loyer initial sous une forme d\u00e9termin\u00e9e.<\/p><p>Selon l'art. 256, al. 2, CO, le bailleur ne doit fournir des informations sur le loyer pay\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment que si le locataire le demande explicitement ou si l'objet se trouve dans un canton o\u00f9 il y a p\u00e9nurie de logements et o\u00f9 la formule est donc obligatoire. Dans les cantons o\u00f9 la formule n'est pas obligatoire, le locataire n'a pas le droit de demander une justification du montant du loyer initial. Le bailleur ne doit fournir une justification que si le loyer initial est contest\u00e9 par le locataire. En effet, la loi pr\u00e9voit uniquement d'obliger le bailleur \u00e0 communiquer le loyer pr\u00e9c\u00e9dent.<\/p><p>L'art. 270, al. 2, CO stipule que les cantons peuvent d\u00e9clarer l'utilisation de la formule officielle obligatoire s'il y a p\u00e9nurie de logements dans une r\u00e9gion donn\u00e9e du canton et qu'un nouveau contrat de bail est conclu.\u00a0 Si tel est le cas, le formulaire doit \u00eatre remis au locataire, d\u00fbment rempli, au plus tard au moment de la remise du bien. Il est recommand\u00e9 d'envoyer le formulaire par courrier recommand\u00e9 ou de demander un re\u00e7u au locataire. Si le bailleur oublie de remettre le formulaire, il peut encore le faire dans les 30 jours qui suivent la remise. Cela n'entra\u00eene pas de cons\u00e9quences n\u00e9gatives pour le bailleur, si ce n'est que le d\u00e9lai de contestation de 30 jours ne commence \u00e0 courir qu'\u00e0 partir de la remise du formulaire.<\/p><p>Le formulaire contient les informations suivantes: l'objet lou\u00e9 et son adresse, le locataire pr\u00e9c\u00e9dent, le nouveau locataire, un \u00e9ventuel repr\u00e9sentant (par exemple la g\u00e9rance immobili\u00e8re), le loyer pr\u00e9c\u00e9dent, le montant du loyer initial et les informations sur les charges ainsi que la justification du loyer initial. Le formulaire contient \u00e9galement des informations sur les voies de recours, qui indiquent au locataire qu'il peut contester le caract\u00e8re abusif du loyer. Si le loyer reste inchang\u00e9, une justification doit \u00e9galement \u00eatre fournie dans ce cas, car la fixation et la v\u00e9rification du loyer initial se font selon une m\u00e9thode absolue. Le locataire a le droit de contester le loyer initial dans les 30 jours suivant la r\u00e9ception de la formule. Dans un canton o\u00f9 la formule n'est pas obligatoire, le locataire peut contester le loyer initial dans les 30 jours suivant la prise de possession de l'objet lou\u00e9. Le fait que la prise de possession de l'objet lou\u00e9 ait lieu avant ou apr\u00e8s le d\u00e9but convenu du bail ne joue aucun r\u00f4le. D\u00e8s que le locataire a pris possession des cl\u00e9s, il peut disposer de l'objet lou\u00e9. Si l'objet lou\u00e9 est d\u00e9j\u00e0 occup\u00e9 par le locataire au moment de la conclusion du contrat, le d\u00e9lai commence \u00e0 courir \u00e0 partir de ce moment.<\/p><p>Quand un loyer est-il abusif?<\/p><p>Un loyer est abusif lorsque le bailleur obtient un rendement excessif ou lorsque le logement est plus cher que d'autres biens comparables dans le quartier.<\/p><p>Quand le locataire peut-il contester le caract\u00e8re abusif du loyer?<\/p><ol><li>Conform\u00e9ment \u00e0 la loi, trois conditions formelles doivent \u00eatre remplies, qui doivent \u00eatre alternatives:<ul><li>une situation de d\u00e9tresse personnelle ou familiale (divorce, s\u00e9paration, arriv\u00e9e d'un enfant, changement de lieu de travail ou r\u00e9siliation d\u00e9j\u00e0 prononc\u00e9e ou en cours du bail pr\u00e9c\u00e9dent) du locataire<\/li><li>Conditions du march\u00e9 local du logement<\/li><li>Augmentation importante du loyer (est consid\u00e9r\u00e9e comme \"importante\" une augmentation du loyer brut de plus de 10 %).<\/li><\/ul><\/li><\/ol><p>En tant que bailleur, quelles sont mes possibilit\u00e9s juridiques si le locataire conteste le loyer? Si le locataire conteste le loyer, le loyer est examin\u00e9 selon la m\u00e9thode absolue. Le bailleur dispose des possibilit\u00e9s juridiques suivantes:<\/p><ol><li>obtention d'un rendement net insuffisant ou inadmissible<br \/>Selon l'arr\u00eat du Tribunal f\u00e9d\u00e9ral du 26 octobre 2020, le rendement net est consid\u00e9r\u00e9 comme admissible si le rendement est sup\u00e9rieur de 2 % au taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence, tant que le taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence est inf\u00e9rieur ou \u00e9gal \u00e0 2 %.<\/li><li>rendement brut couvrant les co\u00fbts<br \/>Le calcul du rendement brut couvrant les frais n'est appliqu\u00e9 qu'aux constructions r\u00e9centes, car on part du principe qu'il n'y aura pas de gros travaux d'entretien \u00e0 effectuer au cours des premi\u00e8res ann\u00e9es. Les b\u00e2timents de moins de 10 ans sont consid\u00e9r\u00e9s comme des \"constructions r\u00e9centes\". Le rendement brut doit \u00eatre suffisant pour que le bailleur puisse r\u00e9mun\u00e9rer le capital propre investi et supporter les frais de capital, d'exploitation et d'entretien. Par \"rendement brut admissible\", le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral entend un rendement brut qui ne d\u00e9passe pas de plus de 2 % le taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence correspondant.<\/li><li>Usages locaux et de quartier<br \/>Un bailleur peut invoquer les loyers usuels dans la localit\u00e9 ou le quartier.<\/li><li>faire valoir la r\u00e9serve de loyer<br \/>Si le locataire conteste le caract\u00e8re abusif du loyer initial parce qu'il est plus \u00e9lev\u00e9 que le loyer pr\u00e9c\u00e9demment pay\u00e9, il est \u00e9galement possible que le bailleur ait fait valoir une r\u00e9serve de loyer pr\u00e9alablement inscrite dans le contrat de bail. Le bailleur peut donc tenter de d\u00e9montrer que l'adaptation du loyer n'a pas \u00e9t\u00e9 augment\u00e9e de mani\u00e8re significative, c'est-\u00e0-dire de plus de 10 % par rapport au loyer pr\u00e9c\u00e9demment pay\u00e9, et qu'elle n'est donc pas non plus abusive.<\/li><\/ol><p>Le droit de bail est complexe et il est pr\u00e9f\u00e9rable de se faire aider suffisamment t\u00f4t par des professionnels. Nous vous conseillons volontiers sur tous les aspects du droit de bail.<\/p><p>Vous souhaitez en savoir plus sur la fixation du loyer? Vous avez une question? N'h\u00e9sitez pas \u00e0 prendre contact avec nous.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-2d04524 elementor-widget elementor-widget-button\" data-id=\"2d04524\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"button.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-button-wrapper\">\n\t\t\t\t\t<a class=\"elementor-button elementor-button-link elementor-size-sm\" href=\"https:\/\/www.immoschwab.ch\/fr\/contact\/\">\n\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-button-content-wrapper\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-button-text\">Prendre contact<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Quand un loyer est-il abusif? 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