« On ne peut pas choisir ses voisins ». Tous ceux et toutes celles qui ne veulent pas simplement accepter une telle déclaration peuvent tout au plus trouver une solution sous la forme d’un droit de préemption. En effet, c’est précisément dans le cas des communautés de copropriétaires d’étages que des droits de préemption sont habituellement inscrits au registre foncier. Ceux-ci sont censés garantir qu’en cas de revente d’un appartement, des habitants « adéquats » emménagent dans l’immeuble résidentiel. Dans le présent bulletin d’information, vous apprenez comment fonctionne un droit de préemption et ce qui doit être pris en compte dans ce contexte.
Le droit de préemption ne prend effet qu’avec une inscription au registre foncier – et pourtant pas dans tous les cas
Le fonctionnement essentiel d’un droit de préemption est facile à expliquer : Si, par exemple, quelqu’un souhaite vendre un appartement en PPE, il doit d’abord demander aux autres copropriétaires s’ils sont éventuellement intéressés par l’achat. Si, par exemple, l’un des voisins titulaires du droit de préemption annonce son intention d’achat, c’est lui qui obtient l’adjudication. Ainsi, une vente à un tiers est uniquement possible si personne parmi les propriétaires par étage autorisés ne souhaite acheter l’appartement. Il est toutefois important de faire la distinction entre le droit de préemption dans le cas d’une copropriété « normale », par exemple dans le cas d’un bien immobilier acquis en commun par plusieurs membres d’une famille ; et la propriété par étages, qui constitue une forme de copropriété particulière. Dans le cas de la copropriété « normale », il existe un droit de préemption légal qui n’a pas besoin d’être inscrit au registre foncier. En revanche, la loi ne prévoit pas de droit de préemption pour la propriété par étages. Par conséquent, un propriétaire par étages n’a pas non plus automatiquement le droit de préemption sur les autres appartements. Pour qu’un droit de préemption dans le cadre d’une propriété par étages puisse également être exercé en pratique, une inscription au registre foncier doit avoir lieu lors de la constitution de la propriété par étages. L’inscription est toutefois limitée à une durée maximale de 25 ans. Une inscription au registre foncier valable n’est pourtant pas efficace dans tous les cas. Le droit de préemption reste par exemple sans effet, si l’appartement est légué ou offert à un enfant du propriétaire.
Droit de préemption limité ou illimité ? Une question lourde de signification
Au-delà du fait que les droits de préemption sont, en règle générale, également définis par contrat, il est important de tenir compte de la définition exacte et des délais. Par exemple, il convient de préciser clairement pour quel bien immobilier le droit de préemption est valable. En ce qui concerne les « délais pour l’exercice du droit de préemption », sauf disposition contraire convenue par contrat, un délai de trois mois s’applique. Ce délai court dès le moment où le titulaire du droit de préemption prend connaissance de la conclusion et du contenu du contrat.
D’ailleurs, il ne faut pas oublier qu’un droit de préemption limité ou illimité peut être accordé. Dans le cas d’un « droit de préemption limité », un prix d’achat est appliqué sur la base des conditions définies entre les parties. Cela s’oppose fondamentalement au « droit de préemption illimité ». Dans ce cas de figure, le titulaire du droit de préemption doit être prêt à payer le prix offert par un acheteur potentiel ne faisant pas partie du groupe titulaire du droit de préemption. En principe, un éventuel droit de préemption, tant pour les vendeurs de biens immobiliers que pour les acheteurs de biens, revêt une importance considérable sur le plan juridique. C’est la raison pour laquelle il vaut la peine de faire appel à un expert immobilier ou à un notaire à ce sujet.
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