«Nachbarn kann man sich nicht auswählen». Wer eine derartige Aussage nicht einfach hinnehmen will, der findet allenfalls in Form des Vorkaufsrechts eine Lösung. Denn gerade bei Stockwerkeigentümergemeinschaften werden im Grundbuch üblicherweise Vorkaufsrechte eingetragen. Diese sollen sicherstellen, dass im Falle eines Weiterverkaufs einer Wohnung «passende» Bewohner ins Mehrfamilienhaus einziehen. Wie ein Vorkaufsrecht funktioniert und was hierbei berücksichtigt werden muss, erfahren Sie in diesem Newsletter.

Vorkaufsrecht wirkt nur mit Grundbucheintrag – und trotzdem nicht in jedem Fall

Die grundsätzliche Funktionsweise eines Vorkaufsrechtes lässt sich einfach erklären: Möchte jemand beispielsweise eine Eigentumswohnung verkaufen, so muss er zuerst die anderen Stockwerkeigentümer betreffend eines allfälligen Kaufinteresses anfragen. Meldet zum Beispiel einer der vorkaufsberechtigten Nachbarn seine Kaufabsicht an, dann erhält er den Zuschlag. Ein Verkauf an eine Drittpartei ist somit erst dann möglich, wenn aus den Kreisen der berechtigten Stockwerkeigentümer niemand die Wohnung kaufen will. Wichtig ist allerdings die Unterscheidung zwischen Vorkaufsrecht bei «normalem» Miteigentum, etwa im Falle einer von mehreren Familienmitgliedern gemeinsam erworbenen Liegenschaft, und dem Stockwerkeigentum als spezielle Form des Miteigentums. Bei «normalem» Miteigentum besteht per Gesetz ein Vorkaufsrecht, welches nicht im Grundbuch eingetragen sein muss. Demgegenüber ist beim Stockwerkeigentum im Gesetz kein Vorkaufsrecht vorgesehen. Daher hat ein Stockwerkeigentümer auch nicht automatisch das Vorkaufsrecht an den anderen Wohnungen. Damit ein Vorkaufsrecht beim Stockwerkeigentum in der Praxis auch anwend- und durchsetzbar ist, muss bei der Begründung des Stockwerkeigentums ein Grundbucheintrag vorliegen. Die Eintragung ist jedoch auf eine Dauer von maximal 25 Jahre beschränkt. Trotzdem wirkt auch ein gültiger Grundbucheintrag nicht in jedem Fall. Das Vorkaufsrecht hat beispielsweise dann keine Wirkung, wenn die Wohnung an ein Kind des Eigentümers vererbt oder verschenkt wird.

Limitiertes oder unlimitiertes Vorkaufsrecht? Eine bedeutungsvolle Frage

Über die Tatsache hinaus, dass Vorkaufsrechte in der Regel auch vertraglich festgelegt werden, ist es wichtig, die genaue Definition und die Fristen zu beachten. Beispielsweise ist klar festzuhalten, für welche Immobilie das Vorkaufsrecht gültig ist. In Sachen «Fristen für die Geltendmachung des Vorkaufsrechts» gilt, sofern vertraglich nicht anderes vereinbart ist, eine Frist von drei Monaten. Diese Frist läuft ab dem Zeitpunkt, an dem der Inhaber des Vorkaufsrechts Kenntnis von Vertragsabschluss und -inhalt hat.
 
Übrigens sollte nicht übersehen werden, dass ein limitiertes oder unlimitiertes Vorkaufsrecht eingeräumt werden kann. Bei «limitiertem Vorkaufsrecht» kommt ein Kaufpreis auf Basis der zwischen den Parteien definierten Bedingungen zur Anwendung. Dies ganz im Gegensatz zu «unlimitiertem Vorkaufsrecht». Hier muss der Inhaber des Vorkaufsrechts bereit sein, den Preis zu zahlen, den ein Interessent ausserhalb der vorkaufsberechtigten Gruppe bietet. Grundsätzlich ist ein allfälliges Vorkaufsrecht, sowohl für Immobilienverkäufer als auch für Liegenschaftskäufer, rechtlich von erheblicher Bedeutung. Daher lohnt sich bei diesem Thema auch der Beizug eines Immobilienexperten oder Notars. 
 
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