Eine häufige raumplanerische Massnahme ist die Einzonung. Dies bedeutet, dass Grundstücke aus der Landwirtschaftszone neu zu Parzellen in der Bauzone werden. Für die Landeigentümer ist dies üblicherweise mit einer starken Wertsteigerung verbunden. Andererseits kann Bauland auch zurückgezont werden, was dann wiederum eine Wertverminderung zur Folge hat. Raumplanerische Massnahmen können somit «Gewinner» und «Verlierer» hervorbringen. Um hier Abhilfe zu schaffen, verpflichtet das revidierte Raumplanungsgesetz die Kantone zur Mehrwertabgabe. Mehr zu den Hintergründen und zur Funktionsweise der Mehrwertabgabe lesen Sie in diesem Newsletter.

Mindestens 20 % des Mehrwertes sind abzugeben

Warum sollte Bauland an ungünstigen Standorten liegen, wenn doch besser geeignete Bauplätze vorhanden sind? Wird eine haushälterische Siedlungsentwicklung verfolgt, können Rückzonungen von Bauland durchaus vorkommen, während anderswo auf dem Gemeindegebiet Bauland eingezont wird. In der Folge stellt sich eine weitere Frage: Ist es gerecht, wenn Eigentümer von landwirtschaftlich genutztem Land «über Nacht», dank einer Einzonung, über bedeutend wertvolleres Land verfügen, während die Eigentümer von zurückgezontem Land plötzlich einen grossen Wertverlust erleiden? Im Sinne der Fairness sollten erhebliche Vor- und Nachteile, die durch raumplanerische Maßnahmen entstehen, angemessen finanziell ausgeglichen werden. Hier setzt das revidierte Raumplanungsgesetz mit der Mehrwertabgabe an: Eine «dauerhafte Einzonung» bewirkt eine Mehrwertabgabe von mindestens 20 %. Im Kanton Bern kommt daher auch der Mindestsatz von 20 % zum Tragen. Bei einem Mehrwert von weniger als CHF 20’000.00 entfällt die Abgabe. Allerdings können die einzelnen Gemeinden in ihren Reglementen für Einzonungen einen Satz von bis zu 50 % vorsehen. Zudem haben verschiedene Gemeinden «progressive Sätze» definiert. In diesem Fall steigt der Abgabesatz, falls neu eingezontes Land nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraumes überbaut wird. Gemeinden, die progressive Sätze anwenden, wollen die Überbauung innerhalb einer gewissen Zeit fördern und der Schaffung zu hoher Baulandreserven entgegenwirken.

Übrigens können, neben Einzonungen, auch Um- und Aufzonungen der Mehrwertabgabe unterliegen. Wird beispielsweise eine bessere Ausnutzung des Grundstückes möglich und steigt daher der Wert der Parzelle, kann dies zu einer Abgabe von 20 % bis 40 % des Mehrwertes führen. Dies allerdings nur dann, wenn eine Gemeinde ein Mehrwertabgabereglement, das Abgaben im Falle von Um- und Aufzonungen definiert, erlassen hat. Ohne Reglement sind Um- und Aufzonungen nicht abgabepflichtig. In diesem Fall greift die kantonale Mindestregelung, die einen Abgabesatz von 20 % auf den durch Einzonungen erzielten Mehrwert vorsieht.

Bezahlt wird bei Überbauung oder Landverkauf

Der Mehrwert berechnet sich aus der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes mit und ohne Planänderung. Beläuft sich die Differenz beispielsweise auf CHF 500’000.00, dann werden, unter Berücksichtigung der kantonalen Mindestregelung, CHF 100’000.00 Mehrwertabgabe fällig. Zu beachten ist, dass auch noch die Grundstückgewinnsteuer erhoben werden kann. Gemäss Raumplanungsgesetz darf eine entrichtete Mehrwertabgabe bei der Bemessung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer als Teil der Aufwendungen jedoch vom Gewinn abgezogen werden. Fällig wird die Mehrwertabgabe aber nicht bereits zum Zeitpunkt der Einzonung, sondern erst beim Verkauf des Grundstücks oder bei dessen Überbauung. Die aus der Mehrwertabgabe gewonnenen finanziellen Mittel werden schlussendlich an anspruchsberechtigte Landeigentümer für Wertverluste vergütet.

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