Bei der Wohnungsvermietung bezahlt die Mieterschaft einerseits die Miete für den Gebrauch der Wohnung und andererseits auch Nebenkosten. Letztere sorgen bei der Abrechnung daher auch immer wieder für Klärungsbedarf. So stellt sich gerade auch die Frage, was denn grundsätzlich zu den weiter verrechenbaren Nebenkosten gehört und was nicht. Nicht zuletzt beschäftigt diese Frage auch Stockwerkeigentümer, die ihre Wohnungen weitervermieten. Daher erfahren Sie in diesem Newsletter mehr zu Grundsätzlichem zur Nebenkostenabrechnung und zu Besonderheiten bei der Kostenweiterverrechnung im Stockwerkeigentum.
Grundsätze bei der Nebenkostenabrechnung
Grundsätzlich stehen Nebenkosten im Zusammenhang mit dem Gebrauch einer Mietwohnung. Zu den Nebenkosten zählen insbesondere auch die Heizungs- und Warmwasserkosten, zumal diese betragsmässig am stärksten ins Gewicht fallen. Für Neubauten, und in einigen Kantonen auch für Altbauten, müssen die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen verbrauchsabhängig erstellt werden. Darüber hinaus umfassen die Nebenkosten unter anderem Hauswartungskosten sowie Gartenpflegekosten. Ebenso können Gebühren für Kehricht, Wasser und Abwasser und auch für den allgemeinen Stromverbrauch, beispielsweise in Treppenhaus und Waschküche, als Nebenkosten dem Mieter weiterbelastet werden. Hierbei können im Mietvertrag Akonto- oder Pauschalzahlungen vereinbart werden. Im Falle von Akontozahlungen leisten die Mieter monatliche Vorauszahlungen. Anhand der jährlichen, durch die Vermieterschaft vorgenommenen und detaillierten, Abrechnung erfolgt eine Gutschrift von zu viel bezahlten Beträgen an den Mieter oder die Mieterschaft muss die Differenz zu den tatsächlichen Kosten nachzahlen. Wird mit dem Mietvertrag eine Pauschalzahlung abgeschlossen, entfällt die Jahresabrechnung. Allerdings hat der Mieter bei der Pauschalzahlung ebenfalls das Recht zur Einsicht in die Belege zu den Nebenkosten.
Einlagen in den Erneuerungsfonds sind keine Nebenkosten
Zusätzliche Fragen zur Verrechnung der Nebenkosten stellen sich, wenn eine im Stockwerkeigentum gehaltene Eigentumswohnung vermietet wird. Schliesslich fallen aus der Stockwerkeigentümerabrechnung diverse Gemeinschaftskosten an. Jedoch können nicht alle davon als Nebenkosten dem Mieter weiterbelastet werden. Hierbei muss der Stockwerkeigentümer dieselben mietrechtlichen Grundlagen berücksichtigen wie ein «herkömmlicher» Wohnungsvermieter. Kosten, die unabhängig von der Nutzung der Mietwohnung anfallen, können der Mieterschaft nicht weiterverrechnet werden. Derartige Kosten beinhalten etwa Steuern, Gebäudeversicherungsprämien sowie Unterhalts- und Reparaturarbeiten. Ebenso wenig können die Einlagen in den Erneuerungsfonds oder das Honorar der Stockwerkeigentumsverwaltung mit den Nebenkosten in Rechnung gestellt werden. Derartige Auslagen muss die Vermieterschaft über die Einrechnung in den Nettomietzins berücksichtigen.
Sämtliche Heiz- und Nebenkostenpositionen müssen im Mietvertrag detailliert aufgelistet werden. Andernfalls gelten diese als im Nettomietzins enthalten und dürfen nicht in der Abrechnung integriert werden. Ausserdem sind transparente und nachvollziehbare Nebenkostenabrechnungen hilfreich, um Streitigkeiten zu vermeiden.
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