Der energetische Sanierungsbedarf bei Gebäuden hierzulande ist hoch. Dabei gibt es vielfältige Möglichkeiten, was Immobilienbesitzer oft vor schwierige Entscheidungen stellt. Dies gilt sowohl für Besitzer eines Eigenheims als auch für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern und Renditeobjekten. Ein zentrales Thema: Das Kosten-Nutzen-Verhältnis der unterschiedlichen Sanierungsmassnahmen variiert erheblich. Werden Wohneinheiten vermietet, ergeben sich zusätzliche Fragen hinsichtlich der Auswirkungen auf die Mietpreise. Daher ist es entscheidend, auch die soziale Verträglichkeit von Investitionen im Rahmen einer ökologischen Nachhaltigkeit zu berücksichtigen.
Viele Gebäude in der Schweiz stammen aus einer Zeit, in der energetische Standards noch kaum ein Thema waren. Heute ist klar: Massnahmen für mehr Energieeffizienz von Liegenschaften sind sinnvoll und oft sogar vorgeschrieben. Wer sanieren will oder muss, hat jedoch viele Optionen: Eine bessere Dämmung kann den Wärmebedarf einer Immobilie beispielsweise um mehr als die Hälfte senken. Wenn Hauseigentümer erneuerbare Energien statt Öl oder Gas zum Heizen nutzen, können die CO2-Emissionen auf beinahe null reduziert werden. Die Vielzahl an Möglichkeiten ist allerdings eine echte Herausforderung. Denn Dämmung, der Austausch von Heizsystemen oder der Einsatz von Photovoltaik unterscheiden sich nicht nur in technischer Hinsicht, sondern auch in Bezug auf Kosten, Nutzen, Effektivität und Zeitaufwand. «Häufig müssen sich Hauseigentümer zwischen möglichen Energiesparinvestitionen entscheiden», weiss Larissa Läderach. Als Immobilientreuhänderin und Mitglied der Geschäftsleitung von Immoschwab hat sie zahlreiche Sanierungsprojekte begleitet. Sie präzisiert: «Viele Hauseigentümer möchten ihre Immobilie energieeffizienter gestalten, doch nicht immer stehen die Mittel zur Verfügung, um alle wünschenswerten Massnahmen gleichzeitig umzusetzen. Deshalb ist es wichtig, gemeinsam sinnvolle Prioritäten zu setzen und schrittweise vorzugehen.»
Im Bestreben, eine möglichst gute Entscheidung zu fällen, fragen sich viele Hauseigentümer, welchen Nutzen die verschiedenen Massnahmen bieten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das grosse Einsparpotenzial von Energie und CO2-Emissionen im Gebäudesektor auf eine Vielzahl von Faktoren zurückzuführen ist. Dazu zählen beispielsweise veraltete Heizsysteme und die eigenen Vorlieben von Eigenheimbesitzern für teilweise überheizte Räumlichkeiten. Zudem führt auch mangelnde Wärmedämmung zu Energieverlusten. Heutzutage sind die Wohneigentümer durchaus für energetisches Sanieren sensibilisiert. Allerdings überfordert viele das Spannungsfeld zwischen Wohlstand, Umwelt und Komfort: «Ist es sinnvoller, zunächst die Fenster oder die Heizung auszutauschen? Oder wäre die vorherige Installation einer Photovoltaikanlage (PV-Anlage) vielleicht die bessere Wahl?» Die Frage der Priorisierung entwickelt sich schnell zu einer anspruchsvollen Herausforderung. In der Realität wird die Reihenfolge häufig durch die dringende Behebung von Mängeln bestimmt. So kann eine defekte Heizung oder ein undichtes Dach die Priorisierung massgeblich vorgeben.
Soziale und finanzielle Aspekte bei Mehrfamilienhäusern
Auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern stehen bei energetischen Sanierungen vor komplexen Entscheidungen. Larissa Läderach erklärt: «Bei der Wahl der geeigneten Sanierungsvariante hat der Mehrfamilienhausbesitzer eine Reihe zusätzlicher Kriterien zu berücksichtigen». Hierbei interessieren vor allem die Auswirkungen der Investitionen auf die Mietpreise und die Rentabilität. «Beispielsweise stellt sich die Frage, wie die Investitionen auf die Mieter überwälzt werden können», veranschaulicht Larissa Läderach. Es ist wichtig, dabei zu berücksichtigen, dass der Markt einerseits Einschränkungen bei den Bruttomieten vorgibt. Andererseits müssen auch soziale Aspekte sorgfältig in die Überlegungen einbezogen werden. Letztlich müssen mögliche Mietzinserhöhungen von den aktuellen Mietern auch finanziell tragbar sein. Dabei sollten nicht nur die gestiegenen Nettomieten berücksichtigt werden, sondern auch die potenziell niedrigeren Nebenkosten, die sich aus dem Energiesparpotenzial ergeben könnten. Es ist durchaus möglich, eine Win-win-Situation zu schaffen, bei der Investoren eine positive Rendite erzielen und die Bruttomieten für die Mieter weitgehend unverändert bleiben.
Verschiedene Massnahmen, unterschiedlich hohes Kosten-Nutzen-Verhältnis.
Für Eigentümer von Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern ist nicht nur die Priorisierung wichtig, sondern auch die Frage, welche Energiesparinvestition sich als die beste erweist. Es stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung: So könnte das Dach saniert werden – wahlweise mit oder ohne Installation einer Photovoltaikanlage. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, die Gebäudehülle zu dämmen oder, wie bereits erwähnt, hochwertigere Fenster einzubauen. Ruedi Meier, Ökonom, Raumplaner und Energiespezialist, sagt zu diesem Thema: «Es geht vor allem um die Effizienz eines Hauses. Deshalb sollte als erstes das Heizsystem auf erneuerbare Energie umgestellt werden. Zusätzlich sollte Energie, vor allem Strom, eigenständig erzeugt werden.» Und was schlägt Ruedi Meier vor, wenn nicht alle wünschenswerten Energiesparinvestitionen auf einmal umgesetzt werden können? Der Energiespezialist empfiehlt in diesem Fall, die Heizung zu priorisieren. Er führt dies auf ein Kosten-Nutzen-Verhältnis zurück, das deutlich vorteilhafter ist als bei der Isolierung von Wänden. Er hebt in diesem Zusammenhang hervor, dass die Investitionskosten erheblich steigen können, insbesondere bei einer umfassenden Sanierung mit hoher Eingriffstiefe: «Bei Sanierungen auf Minergie, Minergie-P oder Minergie-A (gegenüber Bauteil-Sanierungen) sind dies oft Mehrkosten im Faktor zwei bis drei», veranschaulicht Ruedi Meier. Die zusätzlichen Energieeinsparungen und insbesondere die CO2-Reduktionen fallen vergleichsweise bescheiden aus. Eine eingesparte Tonne CO2 kostet sodann mehrere hundert bis mehrere tausend Franken. Leider gibt es, gemäss Ökonom Meier, ein zusätzliches Problem: Der Bund fördert zurzeit vor allem die Sanierung der Gebäudehülle. Gut angelegtes Geld? Ruedi Meier sagt: «Nein, das Geld ist anderswo besser investiert.» Für Ruedi Meier sind schlussendlich die Vermeidungskosten je Tonne CO2 massgebend. Diese seien, neben effizienten Heizungen, insbesondere bei sparsamen Geräten und bei der Energieproduktion aus Sonnenlicht, deutlich niedriger.
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