Viele träumen von den eigenen vier Wänden. Doch oftmals wird der Traum nicht Wirklichkeit. Denn der Kauf einer Eigentumswohnung oder der Bau eines Einfamilienhauses kostet schnell hohe sechs- oder nicht selten auch siebenstellige Summen. Meist ist daher die finanzielle Unterstützung von Dritten notwendig – in Form eines Hypothekarkredites, wie Banken, Versicherungen oder Pensionskassen. Die Finanzierungspartner machen die Kreditvergabe allerdings von verschiedenen Kriterien abhängig. Auch unterscheiden sich die Finanzierungskosten, beispielsweise aufgrund des gewählten Hypothekarmodelles oder teils sogar auf Basis der ökologischen Nachhaltigkeit eines (Um-)Bauprojektes. In diesem Newsletter erhalten Sie daher Antworten zu Fragen rund um das Thema «Eigenheimfinanzierung».
Wie viel Eigenmittel müssen eingebracht werden?
Grundsätzlich muss bei der Finanzierung von Wohneigentum vom Bauherrn beziehungsweise Käufer Eigenkapital eingebracht werden. Schliesslich ist die Fremdfinanzierung auf 80 % des geschätzten Wertes der Immobilie beschränkt. Infolgedessen müssen mindestens 20 % des Kaufpreises mit Eigenkapital finanziert werden. Ebenso gilt, dass Minimum 10 % des Immobilienwertes mit liquiden Mitteln des Wohneigentümers bezahlt werden müssen, also mit sogenannten «harten Eigenmitteln». Hierfür können beispielsweise Ersparnisse, Guthaben der 3. Säule, Wertschriften oder auch Erbvorbezüge verwendet werden. Die restlichen Eigenmittel dürfen aus Pensionskassengeldern stammen. Pensionskassenkapital können Sie übrigens als Vorbezug oder als, gegenüber dem Kreditgeber, verpfändete Guthaben nutzen. Beide Varianten unterscheiden sich jedoch gerade auch in Bezug auf Alters- und Risikoleistungen und in Sachen steuerlicher Auswirkungen. Beispielsweise kürzt die Pensionskasse bei einem Vorbezug die Alters- und möglicherweise auch die Risikoleistungen. Auch wird ein Hypothekarkredit aufgeteilt: in eine 1. Hypothek bis zur Belehnungsgrenze von 67 % und in eine zweite Hypothek für die restlichen 13 % Belehnung. Die zweite Hypothek ist üblicherweise innerhalb von 15 Jahren zu amortisieren.
Wie massgebend ist das Einkommen für die Kreditzusage?
Neben der Höhe der Eigenmittel ist für die Kreditvergabe auch das Einkommen wesentlich. Denn das kreditgebende Institut beurteilt auch die Tragbarkeit. Dies bedeutet, dass die jährlichen Kosten fürs Wohneigentum ein Drittel des Einkommens nicht überschreiten dürfen. Die Kosten beinhalten Hypothekarzinsen, Amortisationen, Nebenkosten und den Unterhalt. Für die Nebenkosten sowie den Unterhalt werden fixe Prozentsätze des Verkehrswertes angewandt. Da ein Kreditnehmer auch in der Lage sein muss, höhere Zinsen zu tragen, ist der Kreditgeber verpflichtet, für die Tragbarkeitsberechnung einen Zinssatz anzusetzen, der über den aktuellen Werten liegt. Geläufig sind 5 %. Die Einkommen wiederum werden von den Finanzierungspartnern unterschiedlich berücksichtigt. So kann es zum Beispiel vorkommen, dass bei jungen Paaren das Einkommen der Ehefrau aufgrund einer aktuellen Mutterschaft nicht angerechnet wird. Derweil werden anderswo auch Einnahmen aus Wertschriftenanlagen als regelmässige Einkünfte behandelt. Aufgrund der aktuellen Immobilienpreise sind oft hohe Kreditbeträge erforderlich, was dazu führt, dass selbst Gutverdienende häufig Schwierigkeiten haben, die Tragbarkeitskriterien zu erfüllen. Hier kann das Einbringen zusätzlicher Eigenmittel hilfreich sein. Mithilfe der Eltern können beispielsweise junge Familien über einen Erbvorbezug oder mit einem unverzinslichen, nicht rückzahlbaren Darlehen die Eigenmittel erhöhen.
Wie unterscheiden sich die unterschiedlichen Hypothekarmodelle?
Die üblichen Hypothekarmodelle hierzulande sind die Festhypotheken, die variablen Hypotheken und die Geldmarkt-Hypotheken. Bei Festhypotheken kann der Kreditnehmer zwischen verschiedenen Laufzeiten wählen. Die Zinssätze sind von den Laufzeiten abhängig, werden jedoch für die gesamte Laufzeit fixiert. Demgegenüber wird bei einer variablen Hypothek der Zinssatz vom Kapitalmarkt bestimmt. Die Laufzeiten und die Zinssätze sind dabei variabel. Im Gegensatz dazu haben Geldmarkt-Hypotheken meist eine feste Laufzeit zwischen 3 und 5 Jahren. Bei diesem Hypothekarmodell ist für den Zinssatz in der Regel der SARON-Satz massgebend.
Gibt es für energetische Sanierungen tiefere Zinssätze?
Tatsächlich fördern Banken und Versicherungsgesellschaften ökologisch nachhaltig orientierte Bau- oder Umbauvorhaben mit Sonderkonditionen. Dies geschieht über sogenannte «grüne» oder «nachhaltige» Hypotheken. Im Grunde genommen handelt es sich um Hypothekarkredite, die mit Zinsreduktionen gewährt werden. Allerdings unterscheiden sich die Konditionen stark. So sind die Zinsvorteile zum Teil auf Mindest- oder Maximalbeträge beschränkt und teilweise auch befristet. Somit lohnt sich der Vergleich mehrerer Angebote. Weil grüne Hypotheken für energieeffiziente Neubauten oder Sanierungen gewährt werden, muss üblicherweise ein Minergie-Zertifikat oder ein Gebäudeenergieausweis der Kantone eingereicht werden.
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