Das Abstimmungsergebnis Ende September 2025 war eindeutig: Mit 57,7 % Ja-Stimmenanteil hat die Schweizer Bevölkerung die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Damit wird einerseits das Ende einer teils umstrittenen Besteuerung von fiktivem Einkommen aus selbstbewohnten Immobilien Tatsache. Andererseits ergeben sich Änderungen bei steuerlichen Abzügen. Damit dürfte sich der eine oder andere Wohneigentümer mit Fragestellungen zu Auswirkungen der Neuerungen auf seine individuelle Situation beschäftigen.
Dieser Newsletter geht daher auf die Konsequenzen des Abstimmungsresultates und, unverbindlich, auch auf Fragen zum Handlungsbedarf ein.
Ein fiktives Einkommen auf der einen, namhafte Abzugsmöglichkeiten auf der anderen Seite
Wer bereits in einer eigenen Liegenschaft lebt, weiss, dass der Fiskus beim steuerbaren Einkommen alljährlich den sogenannten «Eigenmietwert» anrechnet. Dabei handelt es sich um ein fiktives Einkommen, das Eigentümer einer selbstbewohnten Immobilie, einschliesslich selbstgenutzter Zweitwohnungen, versteuern müssen.
Gleichzeitig sind in der Steuererklärung des Eigenheimbesitzers Abzüge erlaubt. Dazu zählen werterhaltende Unterhaltsarbeiten, die bis zur Höhe des gesamten steuerbaren Einkommens als Abzüge geltend gemacht werden können. Somit können Aufwendungen, etwa für die Erneuerung des Badezimmers oder für einen frischen Anstrich, steuerlich abgesetzt werden. Des Weiteren sind Investitionskosten, die dem Energiesparen und Umweltschutz dienen, beispielsweise für die Installation einer Photovoltaikanlage, abzugsfähig.
Im Kanton Bern können Aufwendungen, die dem Energiesparen und Umweltschutz dienen, bei Bedarf sogar über mehrere Steuerperioden berücksichtigt werden. Nicht zu vergessen sind auch die Hypothekarzinsen, die angegeben werden können und somit steuermindernd wirken.
Vieles ändert sich, weniges bleibt beim Alten
Mit der Einführung eines neuen Steuerregimes wird für den Wohneigentümer nicht nur die Besteuerung des Eigenmietwerts, sondern auch ein Grossteil der vorangehend genannten Abzüge abgeschafft. Unterhaltskosten, wie ein ersetzter Teppichboden, wirken künftig nicht mehr steuermindernd. Zumindest auf Bundesebene werden Investitionen für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen in Zukunft auch nicht mehr steuerlich angerechnet werden.
Die Kantone können derartige Ausgaben unter Umständen jedoch weiterhin als steuerlich abzugsfähig behandeln. Der Bund und, abhängig vom kantonalen Recht, die Kantone lassen jedoch weiterhin Abzüge für denkmalpflegerische Arbeiten zu.
Dies steht im Gegensatz zu den Hypothekar- und weiteren Schuldzinsen. Diese werden bald nicht mehr steuermindernd wirken, da sie auch nicht mehr in der Steuererklärung angegeben werden können. Allerdings ist eine Ausnahme für Erstkäufer selbstbewohnter Objekte vorgesehen: Wer erstmalig Wohneigentum in Form einer Erstliegenschaft erwirbt, kann während zehn Jahren von einem beschränkten Schuldzinsabzug profitieren. Der Eigenmietwert wie auch die Abzugsmöglichkeiten fallen frühestens im Jahr 2028 weg, wobei auch ein späterer Zeitpunkt möglich ist. Schliesslich müssen die Kantone noch über die Einführung einer sogenannten «Objektsteuer auf Zweitliegenschaften» befinden. Diese Steuer soll insbesondere Tourismuskantonen helfen, wegfallende Einnahmen aus dem Eigenmietwert von Zweitliegenschaften zu kompensieren. Bis die Objektsteuer auf Zweitliegenschaften entworfen und eingeführt ist, kann es jedoch noch einige Zeit dauern.
Handeln ist teilweise angesagt – aber bitte überlegt
Sobald die Änderungen dereinst umgesetzt werden, profitieren tendenziell Erstkäufer von selbstbewohnten Neubauten. Auszahlen können sich die Neuerungen auch für Wohneigentümer, wenn deren Immobilie kaum fremdfinanziert ist und auch kein grosser Unterhaltsbedarf besteht. Wer jedoch in einer sanierungsbedürftigen Eigentumswohnung lebt oder mit seinem Einfamilienhaus gleichzeitig einen hohen Hypothekarkredit «besitzt», sollte möglicherweise handeln. Schliesslich kann der Liegenschaftsunterhalt bis zur Einführung des neuen Steuerregimes abgezogen werden und zu beträchtlichen Steuerersparnissen führen. Daher kann es Sinn machen, werterhaltende Unterhaltsarbeiten bald zu realisieren.
Kein unmittelbarer Handlungsbedarf ergibt sich hingegen für wertvermehrende Investitionen. Dazu zählt etwa der Anbau eines Wintergartens. Wertvermehrende Investitionen konnten bislang nicht in der jährlichen Steuererklärung abgezogen werden – und daran ändert sich auch mit der Abschaffung des Eigenmietwerts nichts.
Bei der Amortisation des Hypothekarkredits ist eine sorgfältige und differenzierte Betrachtung erforderlich. Unter anderem sind hier die Höhe des Hypothekarzinssatzes und der Grenzsteuersatz zu beachten.
Nicht zuletzt sollte auch die Liquiditätssituation berücksichtigt werden. Schliesslich sollten für Unterhalts- und Renovationsarbeiten Rückstellungen gebildet werden können.
Ausserdem sollten gerade ältere Wohneigentümer darauf achten, dass sie für den Lebensunterhalt über genügend liquide Mittel verfügen. Denn was nützt eine vollständig amortisierte Immobilie, wenn dafür auf den Konten gähnende Leere herrscht?
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