Was ist die Handänderungssteuer?
Die Handänderungssteuer ist eine Rechtsverkehrsteuer und wird von den Kantonen (und / oder ihren Gemeinden), aber nicht vom Bund erhoben. Die Steuergesetze der Kantone sprechen entweder von einer Steuer, einer Abgabe oder einer Gebühr. Die Handänderungssteuer ist vom „Kantönligeist“ nicht verschont da es auch da kantonale Unterschiede gibt.

Wann wird die Handänderungssteuer fällig?
Die Handänderungssteuer wird bei Verkauf / Übertragung Ihres Grundstückes fällig. Eine Handänderung findet also bei einem Eigentumswechsel statt. Anders als bei der Grundstückgewinnsteuer spielt es keine Rolle, ob der Verkäufer beim Verkauf einen Gewinn erzielt oder nicht.

Grundstücke im Sinne des Gesetzes, gemäss Art. 655 ZGB, sind:

• Liegenschaften
• Die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte
• Die Bergwerke
• Die Miteigentumsanteile an Grundstücken

Wer erhebt die Handänderungssteuer
Die Handänderungssteuer wird mehrheitlich vom Kanton, vereinzelt auch von den Gemeinden erhoben. Wo die Steuer vom Kanton erhoben wird, sind die Gemeinden oft am Steuerertrag beteiligt oder können (begrenzte) Zuschläge zur Kantonssteuer erheben. In gewissen Kantonen sind die Gemeinden nur befugt, nicht aber verpflichtet, eine Handänderungssteuer zu erheben.

Wer bezahlt die Handänderungssteuer?
Je nach Kanton sieht das Gesetz vor, dass die Kosten der Handänderungssteuer durch den Käufer / die Käuferin bezahlt wird oder Käufer und Verkäufer diese zu gleichen Teilen übernehmen.

In den Kantonen Freiburg, Bern und Waadt ist die Steuer grundsätzlich vom Erwerber zu bezahlen. Im Kanton Waadt muss die Handänderungssteuer bereits am Tag der Verurkundung bezahlt werden.

Was ist die Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer?
Die Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer ist der Kaufpreis. Wird die Liegenschaft unentgeltlich oder zu einem offenkundig niedrigeren Preis als der Marktwert übertragen, so hat die Steuerbehörde die Möglichkeit, den Verkehrswert der Liegenschaft oder den Steuerwert (auch amtlicher Wert genannt) zu Steuerzwecken heranzuziehen.

Tarife
Die Tarife sind in der Regel proportional und betragen in den meisten Kantonen bzw. Gemeinden zwischen 10 und 33 ‰ der Bemessungsgrundlage, d.h. des Kaufpreises, des Verkehrswertes oder des Steuerwertes (amtlicher Wert) des Grundstücks.

Handänderungstarife Kanton Freiburg
15 ‰, resp. 1.5 % Kantonssteuersatz vom Kauf-/Erwerbspreis oder vom Verkehrswert. Die Gemeinden können zudem „centimes additionnels“ erheben, wobei der Satz 100% der Kantonssteuer nicht überschreiten darf.

Handänderungstarife Kanton Bern
18 ‰, resp. 1.8 % vom Kauf-/Erwerbspreis. Erwerber von Grundstücken können bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung von den ersten CHF 800’000.00 der Gegenleistung stellen, wenn sie das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen wollen. Diese Nutzung muss ununterbrochen mindestens zwei Jahre dauern.

Handänderungstarife Kanton Waadt
22 ‰, resp. 2.2 % kantonaler Satz vom Kauf-/Erwerbspreis oder vom Verkehrswert; die Gemeinden können einen Steuerzuschlag erheben (maximal 50 %, also 11 ‰, resp. 1.1%).

Subjektive Ausnahmen von der Steuerpflicht
Von der Steuerpflicht sind in der Regel befreit:

• Die Eidgenossenschft sowie ihre Anstalten, Betriebe und unselbständigen Stiftungen nach Art. 62d des Regierungs- und Verwaltungsorganisationsgesetzes vom 21. März
  1997. Ausgenommen sind jedoch Liegenschaften, die nicht unmittelbar öffentlichen Zwecken dienen.
• Der Kanton, die Gemeinden sowie die öffentlich-rechtlichen Körperschaften des kantonalen und kommunalen Rechts. Dies nach dem Grundsatz, dass sich der Staat
  nicht selber besteuern soll.
• Die Landeskirchen (römisch-katholische, christkatholische und evangelisch-reformierte Kirche) sowie gemeinnützige Institutionen.

Objektive Ausnahmen von der Steuerpflicht
Neben den subjektiven Ausnahmen, in der Person der Steuerpflichtigen begründeten Ausnahmen von der Steuerpflicht kennen alle Steuergesetze auch objektive Ausnahmen, die bestimmte Handänderungsvorgänge von der Steuer befreien. Diese Ausnahmen sind zum Teil recht vielfältig. So werden in einer Reihe von Kantonen infolge Erbgang, Tausch, Schenkung, Zwangsverwertungsverfahren oder Handänderungen unter Verwandten durch vollständige oder teilweise Steuerbefreiung privilegiert behandelt. Andere Kantone gewähren für bestimmte Handänderungen eine Privilegierung durch Ermässigung des Steuersatzes.

Steuerbefreite Handänderungen im Kanton Freiburg

• Handänderungen zwischen Ehegatten, Verwandten in direkter Linie und eingetragenen Partnern;
• Grundstücksübertragungen als Dotation an eine Einrichtung der beruflichen Vorsorge entsprechend der Spezialgesetzgebung, solange sie Objekte betreffen, welche
  dauerhaft und ausschliesslich für die Personalvorsorge bestimmt sind;
• Grundstücksübertragungen, die einer Teilung zwischen Ex-Ehegatten gleichkommen, wenn sie den durch den einen oder anderen Ex-Ehegatten bewohnten
  Familienwohnsitz betreffen;
• Grundstücksübertragungen, durch eine Unterhalts- oder Unterstützungspflicht gemäss Familienrecht oder eine Entschädigungspflicht gemäss Scheidungsrecht erfüllt
  wird;
• Grundstücksübertragungen, die einer vollständigen oder teilweisen Teilung unter Verwandten gleichkommen oder als Folge solcher Operationen vorgenommen werden,
  sofern Grundstücke aus direkter Linie übertragen werden;
• Umwandlung einer Form von gemeinschaftlichem Grundeigentum in eine andere, sofern die Personen die Anteile nicht ändern;
• Umwandlung eines Nutzniessungsrechts in ein gleichwertiges Wohnrecht oder umgekehrt.

Steuerbefreite Handänderungen im Kanton Bern

• Beim Erwerb durch den Ehegatten, den eingetragenen Partner, Nachkommen, Stiefkinder und Pflegekinder, sofern bei Pflegekindern das Pflegeverhältnis mindestens
  zwei Jahre gedauert hat;
• Beim Erbgang, bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung und bei der Schenkung;
• Bei der gemischten Schenkung an Verwandte und beim Erbvorbezug, wenn die Leistung der übernehmenden Person ausschliesslich in der Übernahme von
  aufhaftenden Grundpfandforderungen zugunsten Dritter oder in der Verpflichtung zu Ausgleichsleistungen an Miterbinnen und Miterben bestehen;
• Beim Erwerb von Grundstücken als Hauptwohnsitz kann ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung von den ersten CHF 800’000.00 gestellt werden;
• Änderungen im Grundbuch, die durch eine Baulandumlegung bewirkt werden;
• Güterrechtliche Auseinandersetzung;
• Umwandlung von Gesamteigentum in Miteigentum und umgekehrt, ohne dass die Personen den Umfang ihrer Beteiligung ändern.

Steuerbefreite Handänderungen im Kanton Waadt

• In bestimmten Fällen bei der Aufteilung von Liegenschaften im Gesamteigentum und Übertragung von Anteilen unter Gemeindern;
• Bei Übertragung auf den anderen Ehegatten als Auszahlung des ihm aus der Auflösung des Güterstandes zustehenden Gewinnanteils (bis zum Betrag dieses Anteils)
  oder als Auszahlung des ausserordentlichen Beitrags gemäss Art. 165 ZGB (bis zum Netto-Betrag der noch nicht verjährten Summe);
• Sowie bei Austausch von Parzellen im Rahmen baupolizeilicher Vorschriften und Meliorationen oder bei Austausch von unbebauten Grundstücken zum gleichen Zweck.
  Die Wertdifferenz der Tauschobjekte hingegen wird besteuert.
• Bei Schenkungen.