Was geschieht, wenn ein Immobilieneigentümer verstirbt und mehrere Erben hinterlässt? Dann bilden die Hinterbliebenen eine Erbengemeinschaft. Wer zur Erbengemeinschaft zählt, bestimmt die gesetzliche Erbfolge und, falls vorhanden, das Testament. Infolgedessen werden mehrere Personen unmittelbar gemeinsam zu Immobilieneigentümern. Damit gehen Rechte und Pflichten einher. Darüber hinaus stellt sich die Frage, was mit der geerbten Liegenschaft geschehen soll. In diesem Newsletter erfahren Sie zudem von besonderen Aspekten und vielfältigen Möglichkeiten, die im Zusammenhang mit Immobilien in einer Erbengemeinschaft stehen.

Solidarhaftung und Einstimmigkeitsprinzip

Immobilien, die von Erbengemeinschaften gehalten werden, befinden sich im Gesamteigentum der Erben. Das bedeutet, alle in der Erbengemeinschaft vereinten Erben besitzen das ganze Haus gemeinsam. Die alleinige Verfügung einzelner Erben über bestimmte Teile, beispielsweise ausgewählte Räumlichkeiten einer Liegenschaft, ist somit ausgeschlossen.

Ausserdem haften die Erben solidarisch für sämtliche Kosten, wie beispielsweise Hypothekarzinsen oder Unterhaltskosten. Bezahlt einer der Erben nicht, dann müssen die anderen Erben für den ausstehenden Anteil aufkommen! Ebenso gilt in diesem Fall das Einstimmigkeitsprinzip. Demnach müssen Entscheidungen von allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft einstimmig gefällt werden. Beispielsweise kann nicht ein einzelner Nachkomme des verstorbenen Hauseigentümers ohne Einverständnis der weiteren Erben das Objekt vermieten.

Es ist nachvollziehbar, dass die zuvor genannten Grundsätze Konflikte und Pattsituationen, insbesondere hinsichtlich der Weiterverwendung einer geerbten Immobilie, begünstigen können. Aus diesem Grund sieht das Gesetz die Möglichkeit der Erbteilungsklage vor. Diese sieht vor, dass ein Erbe seinen Anteil am Erbe einfordert und aus der Erbengemeinschaft austritt. Allerdings sind derartige «Richtereien» kosten- und zeitaufwändig und sind somit als letzter Ausweg zu betrachten. Möglicherweise kann vorgängig ein Mediator zur Lösungsfindung beitragen, so dass eine Erbteilungsklage entfällt.

Liegenschaft behalten oder verkaufen?

Anstatt später Mediatoren oder Rechtsanwälte hinzuziehen zu müssen, ist es ratsam, von Anfang an ein harmonisches Verhältnis innerhalb der Erbengemeinschaft zu fördern. Offene und klare Kommunikation ist hilfreich, um für alle Erben passende Lösungen zu finden. Auf dieser Grundlage kann eine Erbengemeinschaft allenfalls rasch aufgelöst werden. Schliesslich stellt die Erbengemeinschaft eine Übergangslösung dar. Immerhin stehen für die Erben auch verschiedene Möglichkeiten zur Verwertung der Immobilie zur Diskussion. Eine davon ist die Übernahme durch einen Erben. Hierbei muss jedoch der Erbe, der das Objekt übernimmt, seine Miterben auszahlen. Wollen mehrere an der Erbengemeinschaft Beteiligte die Liegenschaft behalten, lässt sich das Gesamteigentum in Miteigentum, zum Beispiel in Stockwerkeigentum, umwandeln. Ausserdem kann ein Haus von der Erbengemeinschaft auch vermietet werden. Soll die Immobilie gar längerfristig gemeinschaftlich verwaltet werden, ist auch die vertragliche Vereinbarung über eine sogenannte «Erben-Gemeinschaft» möglich. Und selbstverständlich ist auch der Immobilienverkauf an Drittpersonen eine Option.

Wenn verkaufen, dann besser mit fachkundiger Unterstützung

Beim Entscheid zum Verkauf, sei es an einen Erben oder auf dem Immobilienmarkt an eine Drittperson, ist eine Immobilienschätzung ein wesentlicher Schritt. Hierbei lohnt sich der Beizug einer Fachperson zur Verkehrswertermittlung. Wird die Liegenschaft an einen Erben verkauft, ist darauf zu achten, dass ein Immobilienexperte ebenfalls eine Potenzialanalyse vornimmt. Auf diese Weise kann bei der Auszahlung an die Erben eine mögliche Wertsteigerung berücksichtigt werden. Dies hilft, allfällige Konflikte aufgrund des Auszahlungsbetrags zu vermeiden.

Ausserdem ist für den Verkaufsprozess über den Immobilienmarkt der Beizug eines seriösen Immobilienmaklers ratsam. Nicht zuletzt sind mit einer geerbten Immobilie viele Emotionen, beispielsweise Kindheitserinnerungen, verbunden. Diese können sich nachteilig auf den Hausverkauf auswirken, wohingegen ein professioneller Makler die zielführende emotionale Distanz zum Objekt besitzt.

Darüber hinaus trägt ein fachkundiger Makler auch zur Rechtssicherheit bei. Ein Immobilienverkauf ist schließlich stets mit rechtlichen Angelegenheiten und steuerlichen Fragen verbunden, zum Beispiel die Erbschaftssteuer und die Grundstückgewinnsteuer.

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